Affitti brevi, le nuove regole e i limiti dell’Affordable Housing Act Ue in arrivo il 9 settembre

La Commissione europea si prepara a presentare, il prossimo 9 settembre, un provvedimento destinato a incidere profondamente sul mercato degli affitti brevi in tutta Europa. Si chiama Affordable Housing Act e, secondo una bozza anticipata dall’Ansa e ripresa da diverse testate, introdurrà per la prima volta un criterio unico europeo per individuare le aree dove l’accesso alla casa è diventato particolarmente difficile.

Il meccanismo: la soglia degli 8 anni di reddito

Il criterio individuato dalla Commissione si basa su un rapporto preciso: una zona potrebbe essere classificata come “sotto stress abitativo” quando il prezzo medio di una casa raggiunge almeno 8 volte il reddito disponibile medio degli abitanti, e questo rapporto risulta in crescita nell’ultimo decennio. Nella valutazione rientrerebbero anche le prospettive dei tre anni successivi, considerando andamento demografico, offerta e domanda abitativa.

Una volta classificata un’area come critica, Comuni e Regioni avrebbero maggiore libertà di intervenire sugli immobili che non costituiscono la prima casa del proprietario, attraverso autorizzazioni, limiti al numero di immobili destinabili ad affitti turistici o vere e proprie restrizioni, in particolare per gli appartamenti gestiti su piattaforme come Airbnb e Booking. Non si tratterebbe di un divieto generalizzato in tutta Europa, ma di limitazioni mirate alle sole aree effettivamente in difficoltà.

Le tempistiche: dalla presentazione all’entrata in vigore

Per comprendere quando questo provvedimento potrebbe diventare operativo, occorre ricostruire il percorso che lo ha preceduto e quello che ancora lo attende. L’Affordable Housing Act rappresenta l’ultimo tassello di un percorso avviato a dicembre 2025, quando la Commissione ha pubblicato il più ampio European Affordable Housing Plan, il piano quadro sugli alloggi accessibili. Nello stesso periodo, la Commissione speciale del Parlamento Europeo sulla crisi degli alloggi aveva già pubblicato un rapporto sulla mappatura del fabbisogno abitativo nell’Unione, mentre a febbraio 2026 la stessa commissione parlamentare aveva approvato la propria relazione finale, chiedendo tra l’altro che la futura legge sugli affitti brevi riuscisse a conciliare le esigenze del turismo con quelle dell’accessibilità abitativa.

Tra marzo e l’estate 2026, Bruxelles ha condotto una consultazione pubblica per raccogliere contributi da Stati membri, amministrazioni locali e portatori di interesse su pressione abitativa, disciplina degli affitti brevi e misure per aumentare l’offerta di alloggi. Il testo che verrà presentato il 9 settembre, probabilmente dal commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, rappresenta quindi il risultato di questo lungo lavoro preparatorio.

Va però chiarito che la presentazione del 9 settembre non coinciderà con l’entrata in vigore delle nuove regole. Si tratterà infatti della proposta ufficiale della Commissione, che dovrà poi seguire il consueto iter legislativo europeo, con il coinvolgimento del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’Unione, prima di poter diventare un regolamento pienamente vincolante per gli Stati membri. Secondo quanto riportato da alcuni approfondimenti giornalistici, la Commissione punterebbe ad ottenere l’approvazione entro la fine dell’anno, anche se, trattandosi di un dossier complesso e potenzialmente divisivo tra i governi nazionali, non è escluso che i tempi si allunghino ulteriormente nel corso del 2027, come avviene tipicamente per i regolamenti europei di questa portata. Solo una volta concluso questo percorso, i singoli Comuni e le Regioni potranno effettivamente iniziare ad applicare i nuovi criteri per limitare gli affitti brevi nelle proprie aree di competenza.

Le reazioni in Italia: Federalberghi favorevole, Confedilizia contraria

Il dibattito si è già acceso tra gli attori coinvolti. Il presidente di Federalberghi, Bernabò Bocca, ha definito l’intervento «un passaggio importantissimo… per la qualità della vita nelle città più oppresse dal fenomeno». Di segno opposto il giudizio di Confedilizia: il presidente Giorgio Spaziani Testa ha bollato la bozza come «inaccettabile», parlando di un testo «gravemente lesivo della libertà contrattuale e del diritto di proprietà».

Perché l’Italia sarebbe particolarmente coinvolta e l’impatto diverso da città a città

Applicando il criterio degli 8 anni di reddito al contesto italiano, diverse città risulterebbero già oggi in una condizione di forte tensione abitativa. Firenze è la città meno accessibile d’Italia: il canone medio pesa per il 62% sul reddito netto dei residenti, mentre a Milano l’incidenza sale addirittura al 73%. Secondo altre rilevazioni, il canone supera il 50% delle retribuzioni medie anche a Bologna, Venezia, Roma, Padova, Verona e Pisa, un dato che suggerisce come il fenomeno riguardi ormai una fascia ampia di città italiane, non solo le due metropoli più note.

Sul fronte dei canoni assoluti, Milano resta la città più cara con circa 22-23 euro al metro quadrato, seguita da Firenze (21,4-21,8 euro/mq) e Venezia (intorno ai 16-21 euro/mq a seconda delle rilevazioni). Alcune città, come Genova, mostrano invece un quadro diverso: secondo l’indice di accessibilità di idealista, l’87% degli alloggi risulta ancora alla portata di un reddito medio, mentre a Milano e Firenze la percentuale scende al 46%.

Secondo alcune analisi di settore, l’effetto della stretta sugli affitti brevi non sarebbe uniforme in tutta Italia. A Milano, ad esempio, l’impatto potrebbe essere più contenuto rispetto ad altre città, semplicemente perché il mercato immobiliare del capoluogo lombardo è trainato soprattutto dalla domanda residenziale e aziendale, più che da quella turistica. Diverso il discorso per città come Firenze e Venezia, dove il turismo incide molto più direttamente sulla disponibilità di alloggi per i residenti.

Le regole attuali in Italia già in vigore

Va sottolineato che alcune città italiane non hanno atteso la normativa europea per intervenire. Firenze ha già bloccato le nuove autorizzazioni per affitti brevi nell’area UNESCO del centro storico, introducendo autorizzazioni quinquennali e una superficie minima di 28 metri quadrati per gli immobili destinabili a questo uso. Il risultato, secondo alcune analisi di mercato, sarebbe già visibile: nel centro storico fiorentino i valori immobiliari sarebbero calati di circa il 3%, un primo segnale concreto dell’impatto della regolamentazione locale.

A livello nazionale, dal 1° gennaio 2025 è inoltre obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture destinate agli affitti brevi, che deve comparire in ogni annuncio e comunicazione. Sono stati introdotti anche requisiti di sicurezza più stringenti, come l’obbligo di dispositivi per il rilevamento di gas e incendi. Dal 20 maggio 2026, inoltre, è entrato in vigore il Regolamento europeo 2024/1028, che obbliga le piattaforme come Airbnb a trasmettere i propri dati alle autorità pubbliche, aumentando la possibilità di controlli reali sul settore

Cosa aspettarsi dal 9 settembre

Resta ora da vedere, con la presentazione ufficiale del provvedimento, quali città italiane rientreranno effettivamente nel criterio individuato da Bruxelles e quali margini di manovra concreti verranno lasciati a Comuni e Regioni per intervenire. Considerando i dati sull’incidenza degli affitti sul reddito già disponibili, appare probabile che almeno alcune delle principali città d’arte e i grandi centri urbani italiani possano rientrare tra le aree classificabili come “sotto stress abitativo” secondo i nuovi parametri europei, aprendo la strada a nuove restrizioni locali sugli affitti brevi che si andrebbero a sommare a quelle già introdotte autonomamente da alcune amministrazioni negli ultimi anni.