Lo sfratto applicabile anche al comodato d’uso verbale

SOMMARIO:

1. Premessa metodologica. — 2. Il quadro normativo di riferimento. — 3. L’orientamento del Tribunale di Vicenza: analisi della ratio decidendi. — 3.1. La legittimita’ del procedimento speciale per il comodato precario. — 3.2. La questione della registrazione del contratto verbale. — 3.3. La compensazione delle spese. — 4. Il confronto con la giurisprudenza di merito. — 4.1. L’orientamento favorevole consolidato. — 4.2. L’orientamento contrario e i contrasti sulla nullita’ per mancata registrazione. — 5. Implicazioni sistematiche. — 5.1. Ratio della riforma del 2022. — 5.2. Tutela del diritto di difesa. — 6. Prospettive future. — 7. Considerazioni conclusive.

1. Premessa metodologica

La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1350 del 25 settembre 2025 costituisce un contributo di sicuro rilievo al dibattito, tanto giurisprudenziale quanto dottrinale, in merito all’applicabilita’ dell’art. 657 c.p.c. al comodato d’uso verbale, questione resa attuale dalle modifiche apportate dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. Riforma Cartabia). Il pronunciamento si inserisce in un contesto caratterizzato da orientamenti non univoci, offrendo un’interpretazione equilibrata che merita un’analisi approfondita sotto il profilo sia sostanziale sia processuale.

Il caso sottoposto al vaglio del giudice vicentino traeva origine da un procedimento di intimazione di rilascio per revoca di comodato precario, stipulato verbalmente, promosso dalla comodante. Nella fase sommaria, il giudice aveva rigettato l’istanza per assenza di registrazione del contratto, disponendo la conversione del rito e l’esperimento della mediazione obbligatoria. Successivamente, le parti raggiungevano un accordo per la riconsegna dei locali, e all’udienza la sola ricorrente chiedeva la declaratoria di cessazione della materia del contendere con condanna alle spese. Il Tribunale, decidendo sulla base del criterio della soccombenza virtuale, ha affermato la legittimita’ della procedura promossa dalla ricorrente, pronunciandosi sui due snodi centrali della controversia: l’applicabilita’ dell’art. 657 c.p.c. al comodato precario verbale e la validita’ del contratto non registrato.

2. Il quadro normativo di riferimento

La Riforma Cartabia ha modificato l’art. 657 c.p.c., il cui primo comma oggi recita: «Il locatore o il concedente puo’ intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto». Il secondo comma, invariato nella struttura, prevede che il concedente «puo’ altresi’ intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto».

L’inserimento del riferimento al comodatario di beni immobili — in una disposizione che parla espressamente di «scadenza del contratto» — ha generato un ampio dibattito interpretativo. Ci si e’ chiesti, in particolare, se la procedura speciale sia esperibile anche rispetto al comodato c.d. precario, disciplinato dall’art. 1810 c.c., il quale — non prevedendo un termine convenzionale — impone al comodatario di restituire la cosa «non appena il comodante la richiede».

Sul versante fiscale, la questione si intreccia con l’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, a mente del quale «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita’ immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Il necessario coordinamento con il d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico sull’imposta di registro) — il cui art. 3 non annovera il comodato tra i contratti verbali soggetti a registrazione in termine fisso — e’ all’origine dei contrasti giurisprudenziali di cui si dira’.

3. L’orientamento del Tribunale di Vicenza: analisi della ratio decidendi

3.1. La legittimita’ del procedimento speciale per il comodato precario

Il Tribunale di Vicenza si allinea all’orientamento favorevole all’applicazione dell’art. 657 c.p.c. al comodato precario verbale, affermando — sulla scorta di un precedente del Tribunale di Brescia del 18 marzo 2024 — che «la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguente successiva possibilita’ di fare ricorso al novellato art. 657 c.p.c. in caso di mancata restituzione del bene in oggetto, in quanto la condizione di risolubilita’ ad libitum e’ espressamente prevista dall’art. 1810 c.c.».

Tale interpretazione trova solido fondamento nella giurisprudenza di legittimita’. La Suprema Corte, con la sentenza Cass. civ., Sez. III, n. 15986 del 7 luglio 2010, ha statuito che «il comodato precario e’ caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti e’ rimessa in via potestativa alla sola volonta’ del comodante, che ha facolta’ di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito a casa familiare».

L’argomento, sviluppato con particolare chiarezza dalla Corte d’Appello di Brescia, sentenza n. 991 del 30 ottobre 2024, poggia su un duplice ordine di ragioni. Sotto il profilo letterale, il legislatore — inserendo il riferimento al «comodato di beni immobili» senza operare alcuna distinzione tra comodato a termine e comodato a tempo indeterminato — ha inteso ricomprendere entrambe le fattispecie, in applicazione del canone ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit. Sotto il profilo teleologico, escludere il comodato precario dall’ambito applicativo della norma condurrebbe al risultato paradossale di negare uno strumento processuale rapido proprio nella fattispecie in cui il legislatore sostanziale ha riconosciuto al comodante la massima tutela per la rapidita’ del recesso. Come osservato dal Tribunale di Salerno, sentenza n. 669 del 13 febbraio 2025, non sussiste «alcuna ratio legis logica nel limitare la portata della riforma solo ai contratti di comodato con indicazione del termine di scadenza, sfavorendo, in modo incomprensibile, i contratti di comodato precario, ad nutum, senza la previsione di alcun termine di scadenza».

3.2. La questione della registrazione del contratto verbale

Il secondo snodo affrontato dal Tribunale di Vicenza concerne la mancata registrazione del contratto di comodato concluso verbalmente. Il giudice afferma, in termini netti, che «non osta all’accoglimento della domanda la mancata registrazione del contratto di comodato concluso verbalmente, come nel caso di specie, dovendo la stessa avvenire solo in caso di menzione del contratto in altro atto soggetto a registrazione».

La soluzione e’ corretta e merita di essere condivisa. Come chiarito dalla Corte d’Appello di Firenze, sentenza n. 319 del 21 febbraio 2025, l’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, nel comminare la nullita’ per omessa registrazione, fa espresso riferimento alla sussistenza dei relativi «presupposti», il che implica un necessario rinvio al d.P.R. n. 131/1986 per l’individuazione degli atti sottoposti a registrazione. E poiche’ l’art. 3 del citato Testo Unico non annovera il comodato tra i contratti verbali soggetti a registrazione in termine fisso — limitandosi a contemplare la locazione, l’affitto di beni immobili e il trasferimento o affitto di aziende — viene a mancare il presupposto di legge per dichiarare nullo il contratto di comodato verbale non registrato.

La medesima conclusione e’ stata raggiunta da un numero crescente di pronunce di merito: il Tribunale di Milano, sentenza n. 3337 del 17 maggio 2025, ha affermato che «il contratto di comodato avente ad oggetto un bene immobile puo’ essere validamente stipulato in forma verbale, in quanto non e’ previsto l’obbligo della forma scritta dall’art. 1350 c.c.» e che «il comodato verbale di immobile non e’ soggetto all’obbligo di registrazione ai sensi dell’art. 3, comma 1, del DPR 131/86». Il Tribunale di Bologna, sentenza n. 3152 del 26 novembre 2025, ha precisato che il comodato verbale «non essendo assoggettato ab origine all’obbligo di registrazione, non soggiace all’operativita’ della legge n. 311/2004, art. 1, comma 346, e nasce quindi pienamente valido ed efficace». Nello stesso senso si sono espressi il Tribunale di Genova, sentenza n. 1816 del 13 aprile 2026, e il Tribunale di Alessandria, sentenza n. 122 del 16 marzo 2026.

Deve pertanto distinguersi nettamente tra il comodato stipulato in forma scritta — soggetto a registrazione in termine fisso ex art. 5, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, e dunque nullo se non registrato — e il comodato verbale, per il quale la registrazione e’ dovuta solo in caso d’uso, ai sensi dell’art. 22 del medesimo Testo Unico. La mancata registrazione del comodato verbale non incide dunque sulla validita’ del contratto, ma comporta esclusivamente l’obbligo di corrispondere l’imposta di registro qualora le disposizioni in esso contenute siano enunciate in un atto.

3.3. La compensazione delle spese

Un profilo di particolare interesse della sentenza in commento, attiene alla decisione sulle spese processuali. Il Tribunale, pur riconoscendo la fondatezza della domanda, ha disposto la compensazione parziale delle spese — nella misura del 50%, ex art. 92, comma 2, c.p.c. — «in considerazione della persistente incertezza giurisprudenziale sull’utilizzabilita’ del rito speciale nella fattispecie in esame».

La soluzione e’ equilibrata e testimonia la consapevolezza del giudice circa l’esistenza di orientamenti contrastanti. La parziale compensazione delle spese — ammissibile, secondo la giurisprudenza costituzionale, anche in presenza di «gravi ed eccezionali ragioni» (Corte cost., sentenza n. 77 del 19 aprile 2018) — rappresenta un meccanismo di tutela per la parte soccombente che si e’ trovata ad affrontare una questione giuridica oggettivamente controversa. Tale approccio e’ stato seguito anche dal Tribunale di Brescia, sentenza n. 244 del 20 gennaio 2025, nelle cui motivazioni si afferma che le spese sono state «parzialmente compensate per la novita’ della questione».

4. Il confronto con la giurisprudenza di merito

4.1. L’orientamento favorevole consolidato

La posizione assunta dal Tribunale di Vicenza gode di un consenso sempre piu’ ampio nella giurisprudenza di merito. Alla gia’ citata Corte d’Appello di Brescia n. 991/2024 — che resta la pronuncia di secondo grado piu’ articolata sul punto — si sono aggiunte numerose decisioni conformi.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 16502 del 24 novembre 2025, ha affermato che «il procedimento speciale di sfratto ex art. 657 c.p.c., come novellato dal D.Lgs. n. 149/2022, e’ applicabile anche al comodato precario di beni immobili di cui all’art. 1810 c.c., atteso che, nonostante l’assenza di un termine di scadenza contrattualmente predeterminato, in tale particolare tipologia di comodato la scadenza coincide con la semplice richiesta di restituzione del bene da parte del comodante». Il Tribunale di Messina, sentenza n. 2229 del 10 ottobre 2024, ha aggiunto che l’interpretazione estensiva si giustifica in quanto «il legislatore ha inserito genericamente la parola “comodato” senza alcuna limitazione» e non vi sarebbe «alcuna ratio legis nel limitarne la portata ai soli contratti con termine determinato». Si sono espressi in senso conforme anche il Tribunale di Napoli Nord, sentenza n. 1070 del 25 marzo 2026, e il gia’ richiamato Tribunale di Salerno n. 669/2025.

4.2. L’orientamento contrario e i contrasti sulla nullita’ per mancata registrazione

Non mancano, tuttavia, pronunce di segno opposto, che hanno dichiarato la nullita’ del comodato verbale per mancata registrazione, applicando la sanzione di cui all’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 anche al contratto concluso oralmente. Il Tribunale di Milano, sentenza n. 9809 del 18 dicembre 2025, ha ritenuto nullo il comodato verbale non registrato, qualificando l’occupazione come sine titulo. Il Tribunale di Verona, sentenza n. 879 del 15 aprile 2025, ha addirittura sostenuto che la disciplina di cui al d.P.R. n. 131/1986, che prevedeva la registrazione del comodato solo in caso d’uso, dovrebbe ritenersi «implicitamente abrogata dalla L. 311/2004 quale norma successiva, di rango superiore e di contenuto incompatibile».

Tale orientamento, tuttavia, appare minoritario e non convincente, poiche’ trascura il dato testuale dell’art. 1, comma 346, il quale — come correttamente rilevato dalla Corte d’Appello di Firenze n. 319/2025 — subordina la sanzione della nullita’ all’esistenza dei «presupposti» per la registrazione, operando un rinvio espresso alla disciplina fiscale. Se il presupposto dell’obbligo di registrazione non sussiste ab origine per il contratto verbale, la nullita’ non puo’ operare.

Va peraltro segnalato che il Tribunale di Ischia, sentenza n. 60 del 30 gennaio 2026, ha correttamente applicato la sanzione di nullita’ a un comodato stipulato in forma scritta e non registrato — fattispecie del tutto diversa da quella in commento —, confermando a contrario che la distinzione tra forma scritta e forma verbale e’ decisiva ai fini dell’operativita’ della nullita’.

Sul piano dottrinale, la questione e’ stata variamente affrontata. Alcuni Autori, muovendo dalla ratio antielusiva della norma del 2004, propendono per un’applicazione generalizzata della sanzione di nullita’ a tutti i contratti di godimento non registrati, indipendentemente dalla forma. Altri — e l’orientamento qui condiviso — evidenziano come la stessa relazione illustrativa alla legge n. 311/2004 individuasse l’obiettivo della norma nel contrasto all’evasione fiscale nel settore delle locazioni, e come il coordinamento con il Testo Unico dell’imposta di registro sia imposto dallo stesso tenore letterale della disposizione, che ancora la nullita’ alla ricorrenza dei «presupposti» per la registrazione.

5. Implicazioni sistematiche

5.1. Ratio della Riforma del 2022

L’interpretazione adottata dal Tribunale di Vicenza risulta coerente con la ratio della Riforma Cartabia. L’art. 1, comma 1, del D.Lgs. n. 149/2022 enuncia tra gli obiettivi della riforma la «semplificazione, speditezza e razionalizzazione del processo civile». L’estensione del procedimento speciale di convalida al comodato immobiliare risponde all’esigenza di offrire uno strumento processuale celere per il recupero del bene, in coerenza con la disciplina sostanziale.

Come efficacemente osservato dalla Corte d’Appello di Brescia n. 991/2024, «l’interpretazione proposta dall’appellante comporterebbe l’esclusione della possibilita’ di ottenere in tempi rapidi un titolo esecutivo, proprio per il comodato precario, per il quale il legislatore ha riconosciuto al comodante la massima tutela per la rapidita’ del recesso». Sotto il profilo sistematico, la soluzione esegetica che riconduce il comodato precario nell’alveo dell’art. 657 c.p.c. realizza una piena simmetria tra la disciplina sostanziale del recesso ad nutum e lo strumento processuale di tutela, evitando l’irragionevole vulnus che deriverebbe dall’imporre al comodante — titolare di un diritto potestativo esercitabile con una semplice richiesta di restituzione — il ricorso al rito ordinario, con i relativi tempi e costi.

La dottrina processualcivilistica ha sottolineato come la Riforma Cartabia, pur con alcuni difetti di coordinamento, abbia complessivamente perseguito l’obiettivo di ampliare l’area dei procedimenti speciali a cognizione sommaria, nella consapevolezza che la durata del processo ordinario rappresenta spesso un disincentivo all’azionabilita’ dei diritti. In quest’ottica, l’estensione dell’art. 657 c.p.c. al comodato si inserisce in un disegno piu’ ampio di efficientamento della tutela giurisdizionale.

5.2. Tutela del diritto di difesa

L’applicazione dell’art. 657 c.p.c. al comodato verbale non pregiudica le garanzie processuali del comodatario. Questi conserva infatti la facolta’ di opporsi alla convalida e di ottenere la conversione del rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c., dando cosi’ avvio a un giudizio a cognizione piena nel quale potra’ articolare compiutamente le proprie difese, contestare la qualificazione del rapporto come comodato precario e chiedere l’ammissione dei mezzi di prova.

Il tema e’ stato affrontato in modo diretto dalla giurisprudenza di merito. La Corte d’Appello di Brescia n. 991/2024 ha chiarito che, «nella fase successiva all’emissione del provvedimento provvisorio, col mutamento del rito, nel giudizio a cognizione piena volto ad accertare la fondatezza delle domande di cessazione/risoluzione del contratto e rilascio, comprese in quella di convalida dell’intimazione, il comodatario aveva la possibilita’ di chiedere l’ammissione delle prove eventualmente necessarie, dunque non c’e’ stata alcuna violazione del diritto di difesa».

L’equilibrio tra efficienza e garanzie e’ quindi assicurato dal meccanismo bifasico del procedimento speciale: alla fase sommaria, finalizzata alla rapida emissione di un titolo esecutivo in assenza di contestazioni, segue — in caso di opposizione — la fase a cognizione piena, nella quale il thema decidendum si amplia sino a ricomprendere l’accertamento della validita’, dell’efficacia e della qualificazione del rapporto contrattuale.

6. Prospettive future

La sentenza del Tribunale di Vicenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale sempre piu’ consistente a favore dell’applicabilita’ dell’art. 657 c.p.c. al comodato verbale. Tuttavia, la persistenza di pronunce di segno contrario — specie sul versante della validita’ del contratto verbale non registrato — suggerisce la necessita’ di un intervento chiarificatore da parte della Suprema Corte di Cassazione, ad oggi non ancora intervenuta in modo organico sulla questione specifica.

Sotto il profilo delle fonti, si segnala che il quadro normativo in materia di imposta di registro e’ stato recentemente interessato dal d.lgs. 1^ agosto 2025, n. 123 (Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti), che ha riprodotto senza modifiche sostanziali la disciplina previgente, confermando che i contratti verbali soggetti a registrazione restano quelli di locazione, affitto di immobili e trasferimento o affitto di aziende (art. 3), e che i contratti di comodato di beni immobili sono soggetti a registrazione in termine fisso se stipulati per atto scritto (art. 5, comma 4, della Tariffa, Parte I), o in caso d’uso se conclusi verbalmente.

Un ulteriore profilo meritevole di approfondimento — che esula dall’oggetto della sentenza in commento ma che potrebbe assumere rilievo in futuri sviluppi giurisprudenziali — attiene alla distinzione tra comodato precario (art. 1810 c.c.) e comodato con termine desumibile dall’uso (art. 1809 c.c.), e al suo impatto sull’ammissibilita’ del procedimento speciale. Se e’ vero che la giurisprudenza qui esaminata ha ritenuto esperibile il procedimento ex art. 657 c.p.c. anche per il comodato precario, resta da verificare se la medesima conclusione valga per il comodato c.d. di casa familiare — figura di derivazione giurisprudenziale, elaborata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 13603 del 2004 e successivamente affinata — nel quale il termine e’ desumibile dalla destinazione del bene a residenza della famiglia, e la restituzione anticipata e’ subordinata alla sopravvenienza di un urgente e impreveduto bisogno.

7. Considerazioni conclusive

La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1350 del 2025 si segnala per l’equilibrio della soluzione adottata. Sotto il profilo processuale, l’affermazione dell’applicabilita’ dell’art. 657 c.p.c. al comodato precario verbale si inserisce nel solco dell’orientamento ormai prevalente nella giurisprudenza di merito, poggiando su argomenti solidi tanto sul piano letterale quanto su quello teleologico-sistematico. Sotto il profilo sostanziale, il riconoscimento della validita’ del contratto verbale non registrato — in conformita’ all’insegnamento della Corte d’Appello di Firenze n. 319/2025 e del Tribunale di Bologna n. 3152/2025 — si fonda su un corretto coordinamento tra la disciplina civilistica della nullita’ e la normativa fiscale.

La compensazione parziale delle spese processuali testimonia la prudenza del giudice di fronte a una questione ancora giuridicamente controversa e rappresenta un modello di equilibrio processuale che potrebbe essere utilmente adottato in contesti analoghi, nelle more dell’auspicato intervento nomofilattico della Suprema Corte.

L’evoluzione giurisprudenziale in materia suggerisce una progressiva affermazione dell’orientamento favorevole all’applicazione dell’art. 657 c.p.c. al comodato verbale. La definitiva risoluzione delle residue incertezze interpretative — in particolare sul versante della nullita’ per mancata registrazione — richiedera’ presumibilmente l’intervento delle Sezioni Unite, chiamate a dettare principi di diritto idonei a garantire un’applicazione uniforme della normativa sull’intero territorio nazionale.