Affitto d’azienda riqualificato in cessione: IVA e imposte dirette

Cassazione n. 23049/2026: per IVA e imposte dirette l’affitto d’azienda può essere riqualificato considerando l’intera operazione economica e non soltanto il contratto. La denominazione attribuita dalle parti a un contratto di affitto d’azienda non è sufficiente a determinarne la qualificazione fiscale ai fini IVA e delle imposte dirette. Occorre guardare all’operazione economica effettivamente realizzata e verificare se il complesso di beni e rapporti trasferiti sia funzionalmente idoneo alla prosecuzione dell’attività d’impresa.

È il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23049 del 10 luglio 2026, chiamata a pronunciarsi sulla riqualificazione di un contratto formalmente configurato come affitto d’azienda.

Affitto d’azienda riqualificato in cessione: il caso esaminato dalla Cassazione

La Corte di Cassazione ha chiarito i presupposti per una legittima riqualificazione di un affitto di azienda in cessione di azienda, in particolare sotto il profilo Iva.

Nel caso di specie, l’Agenzia delle entrate aveva notificato alla società un avviso di accertamento ai fini IRES, IVA e IRAP per il periodo d’imposta 2016, con il quale recuperava a tassazione componenti negativi e imposta detratta in relazione alle operazioni intercorse con una Srl.

Gli elementi valorizzati dall’Agenzia delle Entrate per riqualificazione affitto d’azienda

L’Ufficio riteneva che il contratto formalmente qualificato come affitto d’azienda, stipulato il 18 luglio 2016 tra le due società, dovesse essere infatti riqualificato come cessione d’azienda, valorizzando il complesso degli elementi emersi in verifica, tra cui la cessazione di fatto dell’attività della concedente, la disponibilità dei locali, il trasferimento oneroso di merci, beni strumentali e personale, nonché i rapporti societari esistenti tra le parti del contratto de quo.

La società contribuente impugnava gli atti impositivi, deducendo l’illegittimità della riqualificazione operata dall’Amministrazione finanziaria e sostenendo che l’operazione posta in essere conservava la natura di affitto d’azienda, avendo l’Ufficio fatto improprio ricorso all’art. 20 del D.P.R. n. 131 del 1986, norma riferita all’imposta di registro e non alle imposte dirette e indirette.

La contribuente contestava inoltre che potessero essere valorizzati elementi extratestuali e allegava che, ove si fosse inteso prospettare un’operazione elusiva, sarebbe stato necessario instaurare il contraddittorio preventivo previsto dall’art. 10-bis della legge n. 212 del 2000, in tema di abuso del diritto.

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso. Avverso tale decisione la società proponeva appello, ribadendo, per quanto di interesse, l’erroneità della riqualificazione del contratto di affitto d’azienda in cessione d’azienda.

La decisione favorevole al contribuente in secondo grado

La Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello della contribuente, rilevando che l’art. 20 del D.P.R. n. 131 del 1986 era inapplicabile alla fattispecie, poiché rilevante solo ai fini dell’imposta di registro ed osservando inoltre che la riqualificazione dell’Ufficio stravolgeva la causa del negozio prescelto dalle parti, le quali non miravano al trasferimento definitivo dell’azienda, ma a un’operazione di ristrutturazione del debito con mantenimento delle licenze commerciali in capo alla concedente e assunzione dei costi operativi e del personale da parte dell’affittuaria.

L’Agenzia proponeva infine ricorso per cassazione, denunciando la violazione degli artt. 19 del D.P.R. n. 633 del 1972, 20 del D.P.R. n. 131 del 1986 e 109 del D.P.R. n. 917 del 1986 e censurando la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto illegittimo l’avviso di accertamento sul presupposto che l’Ufficio avesse fondato la riqualificazione dell’operazione sull’art. 20 del TUR, laddove, invece, il richiamo a tale disposizione assumeva soltanto valore argomentativo e interpretativo, volto a ricostruire l’effettiva natura economico-giuridica dell’operazione intercorsa, formalmente qualificata come affitto d’azienda, ma sostanzialmente riconducibile ad una cessione d’azienda.

L’Amministrazione sosteneva poi che la CTR aveva errato nel ritenere preclusa la valorizzazione di elementi extratestuali e degli atti collegati, poiché, ai fini IVA e delle imposte dirette, occorre comunque considerare l’operazione nel suo complesso e verificare se la pluralità di atti posti in essere integri un’unica operazione economica indissociabile. A tal fine richiamava anche l’ordinanza della Cassazione n. 10283 del 2022, di rimessione pregiudiziale alla Corte di giustizia dell’Unione europea, nonché i principi unionali in materia di trasferimento di universalità totale o parziale di beni e di divieto di artificiosa scomposizione di un’operazione economica unitaria.

In definitiva, rilevava l’Agenzia, la CTR non aveva considerato che, nella specie, l’affitto d’azienda, il subentro nei rapporti di lavoro, l’acquisto delle merci e dei cespiti costituivano tutte fasi di un percorso unitario finalizzato al trasferimento dell’azienda, con dunque erronea esclusione della indeducibilità dei canoni e indetraibilità dell’IVA.

Affitto e cessione d’azienda a confronto

Cessione d’azienda ai fini IVA: conta l’elemento funzionale

Secondo la Suprema Corte (Ordinanza 10/07/2026, n. 23049) la censura era fondata.

Evidenziano i giudici di legittimità che in tema di IVA, l’art. 2, secondo comma, lett. b, D.P.R. n. 633 del 1972 prevede che “non sono considerate cessioni di beni …b) le cessioni… che ha