In caso di morosità affitto di azienda, posso chiedere il risarcimento danni per risoluzione del contratto all’affittuario di azienda perchè a causa sua ho perso l’immobile?
Il mancato pagamento dei canoni pattuiti nel contratto di affitto d’azienda costituisce un inadempimento di una delle obbligazioni principali a carico dell’affittuario. Ai sensi dell’art. 1453 del Codice Civile, nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altra parte può chiedere a sua scelta l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno.
Perché si possa giungere alla risoluzione giudiziale, l’inadempimento deve essere di “non scarsa importanza”, avuto riguardo all’interesse della parte adempiente (art. 1455 c.c.). Il mancato pagamento di più canoni di affitto d’azienda è pacificamente considerato dalla giurisprudenza come un inadempimento grave, tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Molti contratti di affitto d’azienda contengono una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), la quale prevede che il contratto si risolva di diritto qualora una determinata obbligazione (tipicamente, il pagamento del canone) non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In presenza di tale clausola, la risoluzione non richiede una valutazione giudiziale della gravità dell’inadempimento, in quanto le parti hanno già convenuto contrattualmente quali inadempimenti siano da considerarsi sufficientemente gravi da provocare la fine del rapporto. La risoluzione si verifica nel momento in cui la parte non inadempiente dichiara alla controparte di volersi avvalere della clausola.
L’art. 1453 c.c. stabilisce che, anche in caso di risoluzione, la parte non inadempiente ha sempre diritto al risarcimento del danno.
Tale risarcimento mira a ristorare il contraente fedele sia della perdita subita (danno emergente) sia del mancato guadagno (lucro cessante), in quanto siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.
Nel contesto di un affitto d’azienda, i danni risarcibili a seguito della risoluzione per morosità dell’affittuario possono includere diverse voci.
Danni Conseguenti alla Risoluzione quali ad esempio:
- Canoni Insoluti: L’affittuario è tenuto a corrispondere tutti i canoni maturati e non pagati fino alla data di effettiva risoluzione del contratto.
- Indennità di Occupazione: Qualora l’affittuario, nonostante la risoluzione, non restituisca immediatamente l’azienda, è tenuto a corrispondere al concedente un’indennità per l’illegittima occupazione. La giurisprudenza, applicando in via analogica l’art. 1591 c.c. previsto per le locazioni, quantifica tale indennità in una somma pari al canone pattuito, fino alla data dell’effettiva riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno.
- Altri Danni Diretti: Possono essere risarciti ulteriori danni diretti, come il costo per il ripristino di eventuali deterioramenti dell’azienda eccedenti il normale uso o il pagamento di utenze e oneri accessori non corrisposti dall’affittuario.
Nello specifico invece ciò che è oggetto dell’analisi odierna è la perdita della disponibilità dell’immobile a causa della morosità dell’affittuario. Questo scenario si verifica tipicamente quando il concedente dell’azienda è a sua volta conduttore dell’immobile e, a causa del mancato incasso dei canoni di affitto d’azienda, non è in grado di pagare il canone di locazione al proprietario dei muri, subendo così la risoluzione del proprio contratto di locazione.
Il tipo di pregiudizio rientra nella categoria del danno emergente. Per ottenerne il risarcimento, è necessario fornire una prova rigorosa di due elementi fondamentali.
Il primo è il nesso di Causalità. E’ l’elemento cruciale. Il concedente deve dimostrare in giudizio che la perdita dell’immobile è stata una conseguenza immediata e diretta (ex art. 1223 c.c.) dell’inadempimento dell’affittuario. In altre parole, si deve provare che, senza la morosità dell’affittuario, il concedente avrebbe regolarmente pagato il canone di locazione al proprietario dell’immobile e non avrebbe perso la disponibilità dei locali. La giurisprudenza richiede che il danno sia una conseguenza normale dell’inadempimento, secondo un criterio di regolarità causale – Cass. Civ., Sez. 2, N. 7443 del 20-03-2024.
La seconda è la prevedibilità del Danno ai sensi dell’art. 1225 c.c., il risarcimento è limitato al danno che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l’obbligazione, a meno che l’inadempimento non sia doloso. Sarà quindi rilevante accertare se, al momento della stipula del contratto di affitto d’azienda, l’affittuario fosse a conoscenza o potesse ragionevolmente prevedere che il concedente era a sua volta un locatario e che il mancato pagamento dei canoni avrebbe potuto esporlo al rischio di perdere l’immobile.
Il concedente che agisce per il risarcimento ha l’onere di provare l’esistenza e l’ammontare del danno subito. Tuttavia, la questione si complica in relazione all’obbligo del danneggiato di evitare maggiori danni.
L’art. 1227, comma 2, c.c. stabilisce che il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore (in questo caso, il concedente) avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza. Questo principio di buona fede e correttezza impone al concedente di attivarsi per limitare le conseguenze negative dell’inadempimento altrui.
Su questo punto, la giurisprudenza ha mostrato orientamenti diversi, culminati in un recente intervento delle Sezioni Unite della Cassazione che ha stabilito che grava sul locatore/concedente l’onere di dimostrare di essersi tempestivamente attivato per contenere il pregiudizio – Cass. Civ., Sez. U, N. 4892 del 25-02-2025.
Applicando questo principio, un Giudice potrebbe valutare se il concedente abbia posto in essere tutte le azioni ragionevolmente esigibili per evitare la perdita dell’immobile. Ad esempio:
- Ha tempestivamente informato il proprietario dell’immobile delle difficoltà causate dalla morosità dell’affittuario?
- Ha tentato di negoziare un piano di rientro o una sospensione temporanea del canone di locazione?
- Ha utilizzato, se possibile, risorse proprie per far fronte, anche solo temporaneamente, al pagamento del canone di locazione ed evitare la risoluzione?
La mancata adozione di tali cautele potrebbe portare a una riduzione del risarcimento o, in casi estremi, al suo diniego per la parte di danno che si sarebbe potuta evitare.
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