Il conduttore può sospendere il pagamento del canone di locazione quando l’immobile presenta gravi problemi che ne impediscono il godimento in sicurezza?
La risposta può essere positiva, ma non in modo automatico. Una recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 12455 dell’11 settembre 2025, affronta proprio questo problema e riconosce la legittimità della sospensione dei canoni da parte del conduttore, applicando l’art. 1460 del Codice civile, dopo avere accertato la presenza di gravi problematiche dell’immobile e l’inerzia del locatore.
La decisione è particolarmente interessante perché il proprietario aveva promosso uno sfratto per morosità per il mancato pagamento di canoni e oneri accessori per oltre 35.000 euro. Il Tribunale, tuttavia, ha rigettato la domanda, ritenendo giustificata la sospensione dei pagamenti.
Sospensione dell’affitto per immobile inagibile: cosa ha stabilito il Tribunale di Roma
La controversia riguardava un appartamento sito a Roma, concesso in locazione nel 2016.
Il proprietario aveva contestato al conduttore il mancato pagamento dei canoni e delle spese accessorie, quantificando la morosità in 35.302,51 euro, oltre interessi e canoni maturandi, e aveva quindi chiesto la convalida dello sfratto per morosità.
Il conduttore si era opposto sostenendo che il mancato pagamento non costituiva una vera e propria morosità. Secondo la sua ricostruzione, infatti, l’immobile era diventato non sicuro a causa di gravi infiltrazioni, problemi strutturali e danni provocati dalle forti piogge.
Per tale ragione aveva abbandonato l’appartamento e successivamente sospeso il pagamento del canone, invocando l’art. 1460 c.c., cioè l’eccezione di inadempimento.
Che cos’è l’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c.?
L’art. 1460 c.c. consente, in determinate condizioni, a una parte di un contratto a prestazioni corrispettive di rifiutare la propria prestazione quando l’altra parte non adempie contemporaneamente alla propria.
Nel contratto di locazione il principio può assumere particolare importanza. Il locatore, infatti, non deve soltanto consegnare materialmente l’immobile al conduttore, ma deve anche garantire il godimento del bene secondo quanto previsto dal contratto.
La sentenza del Tribunale di Roma richiama espressamente l’orientamento della Cassazione secondo cui il conduttore può invocare l’art. 1460 c.c. non soltanto quando la prestazione del locatore sia completamente mancata, ma anche quando vi sia un inesatto adempimento sufficientemente grave da incidere concretamente sul godimento dell’immobile.
È però necessario che la sospensione del pagamento sia proporzionata all’inadempimento del locatore e conforme alla buona fede.
Questa è una precisazione fondamentale. Non significa, infatti, che qualsiasi problema dell’appartamento autorizzi automaticamente il conduttore a smettere di pagare l’affitto.
Quando il conduttore può sospendere il pagamento del canone?
Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, l’immobile presentava problemi particolarmente seri.
- importanti infiltrazioni;
- problemi di manutenzione dell’edificio;
- un quadro fessurativo ritenuto preoccupante;
- problemi relativi alla copertura, ai lucernai e alla terrazza;
- condizioni tali da compromettere l’abitabilità dell’immobile.
Il CTU nominato nell’ambito dell’accertamento tecnico preventivo aveva riscontrato la presenza delle infiltrazioni e del quadro fessurativo e aveva collegato le infiltrazioni a difetti di tenuta del manto di copertura, dei lucernai e della terrazza.
Particolarmente significativa è stata la conclusione secondo cui, alla luce dell’inerzia della proprietà e dell’assenza di interventi realmente risolutivi, l’abitabilità dell’immobile risultava compromessa.
Non basta che l’immobile abbia dei difetti
La sentenza offre un’importante indicazione pratica.
Il semplice fatto che un appartamento presenti vizi, infiltrazioni o problemi di manutenzione non significa necessariamente che il conduttore possa smettere di pagare il canone.
Nel caso deciso dal Tribunale di Roma, hanno assunto rilievo una serie di circostanze concomitanti:
- la gravità dei problemi dell’immobile;
- l’incidenza dei problemi sulla sicurezza e sulla possibilità di utilizzare l’abitazione;
- le segnalazioni effettuate dal conduttore;
- la documentazione fotografica;
- le relazioni tecniche;
- l’inerzia della proprietà;
- l’assenza di interventi tempestivi e realmente risolutivi;
- l’abbandono dell’immobile da parte del conduttore.
Il Tribunale ha quindi ritenuto che la sospensione del pagamento fosse proporzionata all’inadempimento della locatrice e non contraria alla buona fede.
Sfratto per morosità: il mancato pagamento può essere giustificato?
È questo probabilmente l’aspetto più interessante della decisione per chi si occupa di sfratto per morosità.
In linea generale, il mancato pagamento del canone costituisce un grave inadempimento del conduttore. Ma la situazione cambia quando il mancato pagamento è collegato a un grave e comprovato inadempimento del locatore.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che il conduttore fosse legittimato a sospendere il pagamento dei canoni a partire da gennaio 2021. Di conseguenza, la domanda di sfratto per morosità proposta dalla proprietaria è stata rigettata.
Attenzione: l’art. 1460 c.c. non è una sorta di “diritto a non pagare l’affitto”
Il principio che emerge dalla sentenza deve essere letto con attenzione.
Il conduttore non può decidere unilateralmente di non pagare il canone ogni volta che ritenga che il locatore non abbia eseguito una riparazione.
La sospensione deve essere valutata alla luce della gravità dell’inadempimento del locatore, della concreta incidenza sul godimento dell’immobile e del requisito della proporzionalità.
Il locatore deve intervenire tempestivamente sui problemi dell’immobile
Un altro principio importante emerge dalla decisione.
Il Tribunale ha considerato rilevante non soltanto l’esistenza dei problemi dell’immobile, ma anche il comportamento tenuto dalla proprietà dopo averne ricevuto comunicazione.
Il conduttore aveva segnalato i danni e aveva chiesto interventi. Secondo quanto accertato nel processo, tuttavia, gli interventi erano stati effettuati tardivamente e non erano stati ritenuti completamente risolutivi.
Per il Tribunale, l’obbligo del locatore di intervenire assume particolare importanza quando i vizi incidono sulla sicurezza e sull’abitabilità dell’immobile.
L’inadempimento del locatore è stato quindi considerato sufficientemente grave da determinare anche la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1455 c.c.
Il contratto di locazione può essere risolto per i gravi vizi dell’immobile?
Sì, quando l’inadempimento del locatore raggiunge una gravità tale da alterare in maniera significativa l’equilibrio del contratto.
Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto che l’inadempimento riguardasse obblighi primari ed essenziali del locatore, in particolare quello di rendere possibile il godimento dell’immobile secondo la destinazione prevista e di intervenire tempestivamente per eliminare problematiche tali da comprometterne la sicurezza.
Il Tribunale ha pertanto dichiarato risolto per grave inadempimento del locatore il contratto di locazione stipulato nel 2016.
Il conduttore ha diritto alla restituzione di tutti i canoni pagati in precedenza?
Non necessariamente.
Ed è proprio questo un altro passaggio importante della sentenza.
Il conduttore aveva chiesto la restituzione di 77.760 euro, corrispondenti a 54 mensilità di canone versate dall’inizio della locazione fino a dicembre 2020.
Il Tribunale ha però respinto questa richiesta perché non era stata fornita una prova inequivocabile che i vizi dell’immobile fossero già esistenti prima del dicembre 2020.
Pertanto, i canoni relativi al periodo precedente sono stati considerati il corrispettivo del godimento dell’immobile e non sono stati restituiti.
Questo passaggio dimostra quanto sia importante individuare e provare con precisione il momento in cui il vizio si manifesta e la sua effettiva incidenza sul godimento dell’immobile.
Il locatore deve risarcire il danno al conduttore?
Anche su questo punto il Tribunale ha adottato una soluzione interessante.
Il conduttore aveva lamentato danni conseguenti alla situazione dell’immobile. Tuttavia, non erano state adeguatamente documentate specifiche voci di danno, come danni a persone o beni oppure le spese sostenute per trovare un’altra abitazione.
Il Tribunale ha quindi riconosciuto soltanto una somma determinata in via equitativa, pari a 2.880 euro, corrispondente a due mensilità di canone.
La somma è stata riconosciuta quale ristoro per il disagio psicologico e organizzativo derivante dal trasloco non previsto.
Cosa ha deciso concretamente il Tribunale di Roma?
La decisione finale è particolarmente significativa. Il Tribunale:
- ha dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del locatore;
- ha dichiarato cessata la materia del contendere relativamente alla restituzione dell’immobile;
- ha condannato la proprietaria a restituire al conduttore il deposito cauzionale di 4.320 euro, oltre agli interessi legali;
- ha condannato la proprietaria a pagare al conduttore 2.880 euro di risarcimento del danno, oltre agli interessi;
- ha compensato integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Cosa insegna questa sentenza a proprietari e inquilini?
La sentenza del Tribunale di Roma n. 12455/2025 mostra che, nei rapporti di locazione, il mancato pagamento del canone non può essere valutato isolatamente quando il conduttore deduce un grave inadempimento del locatore.
Per il proprietario è quindi fondamentale intervenire tempestivamente quando vengono segnalati problemi che possono compromettere il godimento o la sicurezza dell’immobile.
Per il conduttore, invece, la decisione non significa che sia sempre possibile sospendere l’affitto.
La sospensione del canone deve essere sostenuta da circostanze concrete e adeguatamente documentate e deve rispettare il principio di proporzionalità previsto dall’art. 1460 c.c.
In una controversia di questo tipo possono quindi assumere particolare importanza:
- fotografie e video dei problemi;
- comunicazioni inviate al proprietario;
- PEC e raccomandate;
- relazioni tecniche;
- verbali di sopralluogo;
- eventuali provvedimenti amministrativi;
- documentazione relativa alla sicurezza dell’immobile;
- prova della data in cui il problema si è manifestato;
- prova delle richieste di intervento rivolte al locatore.
FAQ – Domande frequenti sulla sospensione del canone per immobile inagibile
Il conduttore può smettere di pagare l’affitto se la casa è inagibile?
Può essere possibile quando il mancato godimento dell’immobile dipende da un grave inadempimento del locatore e la sospensione del pagamento è proporzionata alla gravità dell’inadempimento, nel rispetto della buona fede. Il Tribunale di Roma ha applicato questo principio nel caso deciso con la sentenza n. 12455/2025.
Il proprietario può fare lo sfratto se l’inquilino non paga perché l’immobile è inagibile?
Il mancato pagamento non determina necessariamente una morosità giuridicamente rilevante se il conduttore dimostra che la sospensione è giustificata dall’inadempimento del locatore ai sensi dell’art. 1460 c.c. La questione deve essere valutata concretamente.
Basta avere infiltrazioni per sospendere il pagamento dell’affitto?
No. La presenza di infiltrazioni, di per sé, non determina automaticamente il diritto alla sospensione del canone. Occorre valutare gravità, durata, conseguenze sul godimento dell’immobile, comportamento del locatore e proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.
Il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto se l’immobile non è sicuro?
Sì, quando l’inadempimento del locatore presenta una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto. Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, la compromissione della fruibilità dell’immobile e la mancata eliminazione delle problematiche hanno portato alla risoluzione per grave inadempimento del locatore.
Il conduttore ha sempre diritto alla restituzione dei canoni già pagati?
No. Occorre provare che, nel periodo per il quale si chiede la restituzione, l’immobile fosse già affetto dai vizi rilevanti e che tali vizi incidessero sul godimento. Nel caso deciso dal Tribunale di Roma, la richiesta di restituzione di 54 mensilità è stata respinta per l’assenza di una prova sufficiente della preesistenza dei vizi.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Roma n. 12455 dell’11 settembre 2025 rappresenta una pronuncia di particolare interesse in materia di locazione, sfratto per morosità, vizi dell’immobile ed eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Il principio più importante che si può ricavare dalla decisione è che il conduttore può essere legittimato a sospendere il pagamento del canone quando il grave inadempimento del locatore compromette concretamente il godimento dell’immobile e la sospensione risulta proporzionata e conforme a buona fede.
Nel caso concreto, la gravità delle problematiche strutturali e delle infiltrazioni, la compromissione della sicurezza dell’immobile e l’inerzia della proprietà hanno portato il Tribunale non soltanto a escludere la morosità del conduttore, ma anche a dichiarare risolto il contratto per grave inadempimento del locatore.
La decisione dimostra, ancora una volta, quanto sia importante, nelle controversie locatizie, non limitarsi a verificare se il canone sia stato pagato, ma ricostruire l’intero rapporto contrattuale e verificare il comportamento di entrambe le parti.
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