Danni da grandine alla casa in affitto: paga il proprietario o l’inquilino?

L’inquilino è presunto responsabile per legge, ma può liberarsi provando che il danno dipende dal maltempo e di aver comunque agito con diligenza

Se una grandinata o una forte tempesta ha danneggiato la casa che hai in affitto e vuoi sapere chi paga i danni da maltempo alla casa in affitto, la risposta non dipende soltanto da cosa scrive il contratto di locazione. La legge prevede già una regola generale, valida anche quando il contratto non dice nulla sugli eventi atmosferici: l’inquilino è presunto responsabile dei danni avvenuti durante la locazione, ma può liberarsi da questa responsabilità dimostrando che il danno dipende da un evento esterno, come il maltempo, e di aver comunque agito con la normale diligenza.

Chi paga i danni da grandine o maltempo alla casa in affitto?

Non è corretto affermare che, in assenza di una clausola specifica nel contratto, i danni da maltempo siano sempre a carico dell’inquilino. La regola generale si trova nell’articolo 1588 del Codice civile, che si applica automaticamente a ogni contratto di locazione, indipendentemente dal fatto che il contratto menzioni espressamente gli “eventi avversi”: questa norma pone una presunzione di responsabilità a carico del conduttore per la perdita e il deterioramento dell’immobile avvenuti durante la locazione, ma gli permette di liberarsene se dimostra che il fatto è accaduto per una causa a lui non imputabile [1]. Una grandinata, una tromba d’aria o un temporale di eccezionale intensità rientrano tipicamente tra le cause non imputabili al conduttore, perché si tratta di eventi esterni che non dipendono dal suo comportamento: se l’inquilino riesce a provare che il danno deriva proprio da uno di questi eventi, e di aver comunque agito con diligenza, la responsabilità e il relativo costo di riparazione ricadono normalmente sul proprietario. La presenza o l’assenza di una clausola contrattuale sugli “eventi avversi” non è quindi l’elemento decisivo: lo è la prova della causa del danno.

Cosa dice l’articolo 1588 del Codice civile sulla responsabilità dell’inquilino?

L’articolo 1588 stabilisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata avvenuti durante la locazione, salvo che dimostri che il fatto è dipeso da una causa a lui non imputabile. La giurisprudenza ha chiarito che questa presunzione di colpa può essere superata soltanto con la dimostrazione che la causa dell’evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia riconducibile al conduttore: non basta un’ipotesi generica, perché in mancanza di questa prova puntuale la causa dubbia o sconosciuta del danno resta comunque a carico dell’inquilino [2]. Per il “caso fortuito” che può liberare l’inquilino, la giurisprudenza intende non soltanto un evento naturale, ma anche il fatto di un terzo che abbia avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno, purché sia dotato di un proprio impulso causale autonomo rispetto alla condotta del conduttore. Questo meccanismo di presunzione e prova contraria si applica per legge a ogni locazione, e non richiede che il contratto lo richiami espressamente per essere efficace.

Un evento meteorologico esclude sempre la responsabilità dell’inquilino?

No: perché il maltempo possa essere considerato “caso fortuito” idoneo a escludere la responsabilità dell’inquilino, l’evento deve presentare caratteri di imprevedibilità ed eccezionalità, valutati anche in base ai dati statistici della zona, e non deve essere stato possibile prevenirne le conseguenze con un comportamento diligente. Questo principio emerge con chiarezza dalla giurisprudenza relativa ai danni causati dal maltempo alle tende da sole dei balconi: i giudici hanno riconosciuto che l’inquilino deve dimostrare non solo che l’evento atmosferico fosse eccezionale, ma anche di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno, per esempio chiudendo o mettendo in sicurezza la tenda quando il maltempo fosse ragionevolmente prevedibile [3]. Lo stesso principio si applica per analogia ad altri elementi dell’abitazione esposti agli agenti atmosferici: una grandinata improvvisa e di eccezionale violenza, che rompe vetri o danneggia una copertura senza che vi fosse alcun segnale che ne permettesse la previsione, tende a essere considerata caso fortuito; un danno che l’inquilino avrebbe potuto ragionevolmente prevenire, invece, resta più facilmente a suo carico. La sola circostanza che ci sia stato maltempo, quindi, non basta da sola a liberare l’inquilino: serve anche la prova di aver agito con la normale diligenza.

Cosa deve fare l’inquilino per dimostrare che il danno dipende dal maltempo?

L’inquilino dovrebbe documentare l’evento e le proprie precauzioni fin da subito, senza aspettare un’eventuale contestazione del proprietario. Sono utili i bollettini meteorologici relativi al giorno e alla zona interessata, fotografie del danno e dei segni tipici dell’evento (per esempio i segni caratteristici di un impatto da grandine), testimonianze di vicini o di altre persone presenti, ed eventuali comunicazioni tempestive inviate al proprietario appena scoperto il danno. È altrettanto importante poter dimostrare di aver adottato le precauzioni ragionevoli, come chiudere finestre, tapparelle o tende quando il maltempo fosse prevedibile, e di essersi attivati subito per limitare l’aggravarsi del danno una volta che si fosse manifestato. Più la ricostruzione è precisa e documentata, meno margine resta per contestare che il danno derivi effettivamente dal maltempo.

Il contratto deve menzionare espressamente gli “eventi avversi”?

No, non è necessario: la regola dell’articolo 1588 si applica comunque, anche se il contratto non contiene alcuna clausola specifica sugli eventi atmosferici o sui danni causati da terzi. Il contratto può eventualmente contenere clausole che disciplinano in modo più dettagliato le modalità di segnalazione dei danni, i termini per la denuncia o la ripartizione di specifiche spese, ma non può escludere in radice la possibilità per l’inquilino di dimostrare che un danno derivi da una causa a lui non imputabile, perché questa è una garanzia prevista direttamente dalla legge. Una clausola contrattuale che tentasse di addossare sempre e comunque all’inquilino ogni danno da eventi atmosferici, senza possibilità di prova contraria, si porrebbe in contrasto con il principio generale dell’articolo 1588 e potrebbe essere contestata.

Quando invece l’inquilino deve pagare i danni?

L’inquilino deve pagare quando non riesce a dimostrare una causa esterna del danno, quando il danno deriva da un evento prevedibile che avrebbe potuto ragionevolmente prevenire, o quando si tratta di deterioramento dovuto al normale uso o alla mancata diligenza nella conservazione dell’immobile. Rientra in questa categoria anche la cosiddetta piccola manutenzione ordinaria: se il costo dell’intervento non è eccessivo, spetta all’inquilino provvedervi, e la sua mancata diligenza nel farlo può comportare l’obbligo di risarcire il proprietario [4]. Al termine della locazione, inoltre, il proprietario ha diritto a riavere l’immobile nello stato in cui lo aveva consegnato, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso: se l’inquilino lo restituisce in condizioni di degrado superiore a quello ordinario, senza riuscire a provare che questo dipenda da cause a lui non imputabili, il proprietario può chiedergli il risarcimento. In sintesi, l’inquilino risponde quando il danno resta di causa dubbia o sconosciuta, quando poteva essere evitato con un comportamento diligente, oppure quando riguarda la piccola manutenzione o un deterioramento anomalo dell’immobile.

Quando deve pagare il proprietario?

Il proprietario deve intervenire quando il danno deriva da una causa non imputabile all’inquilino, correttamente provata, oppure quando riguarda le riparazioni necessarie che la legge pone comunque a suo carico. L’articolo 1576 del Codice civile impone al locatore di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, escluse soltanto quelle di piccola manutenzione dovute all’uso, che restano a carico del conduttore [5]: un vetro rotto dalla grandine o una copertura danneggiata dal vento, una volta accertato che la causa non dipende dall’inquilino, rientrano normalmente tra le riparazioni necessarie di competenza del proprietario. Il proprietario deve inoltre risarcire l’inquilino quando gli ha consegnato un immobile con vizi che ne riducono l’idoneità all’uso e di cui non era stato informato: se l’inquilino segnala tempestivamente il vizio, spetta al proprietario intervenire e sostenerne il costo [6]. La responsabilità del proprietario, quindi, non nasce dal semplice fatto che si sia verificato un danno, ma dalla dimostrazione che la causa non fosse imputabile all’inquilino o che si trattasse di un intervento comunque a suo carico per legge.

Cosa fare subito dopo un danno da maltempo?

Il primo passo è mettere in sicurezza l’abitazione, se possibile senza pericolo, e informare subito il proprietario del danno, indicando quando si è verificato e quale evento lo ha causato. Conviene fotografare immediatamente i danni, conservare eventuali bollettini meteorologici relativi al giorno e alla zona, e raccogliere testimonianze quando disponibili; se la riparazione è urgente per evitare un aggravamento, per esempio un’infiltrazione dopo la rottura di una finestra, l’inquilino può farla eseguire direttamente avvisando contemporaneamente il proprietario, e chiederne poi il rimborso se dimostra l’urgenza e la non imputabilità del danno. Una comunicazione tempestiva e ben documentata resta il modo più efficace per evitare contestazioni successive, sia che il costo debba ricadere sul proprietario sia che riguardi l’inquilino.

In pratica

Se il maltempo ha danneggiato la casa che hai in affitto, non dare per scontato di dover pagare tu soltanto perché il contratto non parla di “eventi avversi”: la legge ti permette comunque di dimostrare che il danno dipende da una causa esterna. Fotografa subito il danno, conserva i bollettini meteo del giorno, informa per iscritto il proprietario e documenta di aver adottato le precauzioni ragionevoli, come chiudere finestre o tende quando il maltempo fosse prevedibile. Se riesci a provare tutto questo, la riparazione spetta normalmente al proprietario; se invece la causa resta dubbia, o il danno era ragionevolmente evitabile, il rischio di doverla sostenere tu resta concreto.

Tabella riepilogativa

Domande frequenti

Devo aspettare che il contratto parli di “eventi avversi” per non pagare i danni da grandine?

No, la possibilità di dimostrare che il danno dipende dal maltempo esiste comunque, per effetto dell’articolo 1588 del Codice civile. Una clausola specifica nel contratto può regolare i dettagli, ma non è necessaria perché questa tutela operi.

Se la tenda si rompe durante un temporale, chi paga?

Dipende da come si è comportato l’inquilino prima e durante l’evento. Se il temporale era imprevedibile e non c’era modo di mettere in sicurezza la tenda, la spesa spetta al proprietario; se invece l’inquilino poteva chiuderla e non lo ha fatto, resta responsabile.

Chi decide se un evento meteorologico è davvero eccezionale?

In caso di contestazione, la valutazione spetta al giudice, che considera dati meteorologici, statistiche della zona e circostanze concrete. Per questo è importante raccogliere prove oggettive fin da subito.

Il deposito cauzionale può essere trattenuto per danni da maltempo?

Solo se il proprietario dimostra che il danno è effettivamente imputabile all’inquilino. Se quest’ultimo prova che si tratta di caso fortuito, non è corretto trattenere la cauzione per quella spesa.

Cosa succede se non si riesce a stabilire con certezza la causa del danno?

Se la causa resta dubbia o sconosciuta, la presunzione di legge continua a gravare sull’inquilino. Per questo è importante non limitarsi a ipotesi generiche, ma raccogliere elementi concreti a sostegno della causa esterna.

Note

[1] Articolo 1588 del Codice civile, sulla perdita e il deterioramento della cosa locata e sulla presunzione di responsabilità del conduttore, superabile con la prova di una causa a lui non imputabile.

[2] La giurisprudenza richiede che la causa del danno sia identificata in modo positivo e concreto: in mancanza di questa prova, la causa dubbia o sconosciuta resta a carico del conduttore.

[3] La giurisprudenza relativa ai danni da maltempo alle tende da sole richiede che l’inquilino dimostri sia l’eccezionalità dell’evento atmosferico sia di aver adottato le precauzioni ragionevoli per prevenire il danno.

[4] Gli articoli 1576 e 1609 del Codice civile distinguono le riparazioni necessarie a carico del locatore dalla piccola manutenzione dovuta ai deterioramenti prodotti dall’uso, a carico del conduttore.

[5] Articolo 1576 del Codice civile, sull’obbligo del locatore di eseguire le riparazioni necessarie durante la locazione.

[6] Articolo 1578 del Codice civile, sui vizi della cosa locata che ne riducono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso.

Fonti

Brocardi – Articolo 1588 del Codice civile — il testo della norma con la giurisprudenza aggiornata sulla presunzione di responsabilità del conduttore e sulla prova liberatoria

La Legge per Tutti – Chi paga la tenda danneggiata? — un’analisi della giurisprudenza sui danni da maltempo e sulla prova del caso fortuito nei contratti di locazione

Normattiva – Codice civile — il testo vigente delle disposizioni sulla locazione, sulla responsabilità del conduttore e sugli obblighi del locatore