Hai dato in affitto un appartamento o un immobile e l’inquilino non paga?
Oppure il contratto di locazione sta per scadere e vuoi capire se puoi chiedere il rilascio dell’immobile?
Le locazioni possono creare diverse problematiche, sia per il proprietario sia per l’inquilino: morosità, sfratto, mancato pagamento dei canoni, riparazioni, scadenza del contratto, disdetta e recesso.
Di seguito trovi le risposte alle domande più frequenti.
Quando si può fare lo sfratto?
Lo sfratto è una procedura giudiziale attraverso la quale il proprietario può ottenere il rilascio dell’immobile quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
In particolare, lo sfratto può essere richiesto, tra gli altri casi, per:
- morosità dell’inquilino, quando il canone di locazione o gli oneri accessori non vengono pagati;
- finita locazione, quando il contratto è arrivato alla sua scadenza e l’inquilino non riconsegna l’immobile;
- altre situazioni previste dalla disciplina della locazione.
Nel caso di mancato pagamento del canone, il proprietario può promuovere il procedimento di convalida di sfratto per morosità, chiedendo contestualmente l’ingiunzione al pagamento delle somme dovute.
Cosa fare prima di procedere?
È importante verificare:
- il contenuto del contratto di locazione;
- quali canoni e quali spese risultano effettivamente non pagati;
- le date di scadenza dei pagamenti;
- eventuali comunicazioni già inviate all’inquilino;
- la regolarità della registrazione del contratto;
- la situazione dell’immobile e l’eventuale presenza di contestazioni da parte del conduttore.
Una verifica preventiva consente di scegliere la procedura più adeguata e di evitare iniziative che potrebbero rallentare il recupero dell’immobile e dei crediti.
Cosa fare se l’inquilino non paga?
Se l’inquilino non paga il canone, è opportuno non aspettare che la morosità diventi molto elevata.
Il proprietario può valutare, in relazione al caso concreto:
- una richiesta formale di pagamento;
- una diffida;
- la risoluzione del contratto;
- lo sfratto per morosità;
- il recupero giudiziale dei canoni non pagati;
- la richiesta delle ulteriori somme eventualmente dovute.
La scelta dipende anche dall’entità della morosità, dal contenuto del contratto e dal comportamento dell’inquilino.
È inoltre importante considerare gli aspetti fiscali: per i contratti di locazione abitativa, l’Agenzia delle Entrate prevede specifiche regole per i canoni non percepiti quando la morosità viene comprovata attraverso l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.
Se l’inquilino non paga, intervenire tempestivamente può evitare che il debito continui ad aumentare.
Chi paga le riparazioni dell’immobile in locazione?
Non tutte le riparazioni sono a carico del proprietario.
In linea generale, il proprietario deve sostenere le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in condizioni tali da poter essere utilizzato per lo scopo previsto dal contratto, mentre al conduttore competono normalmente le spese di piccola manutenzione derivanti dall’uso dell’immobile.
La distinzione, tuttavia, non è sempre semplice.
Per capire chi deve pagare una determinata riparazione occorre valutare:
- la natura del guasto;
- la causa del danno;
- l’anzianità e lo stato dell’impianto o dell’apparecchio;
- il normale deterioramento dovuto all’uso;
- eventuali responsabilità dell’inquilino;
- quanto previsto dal contratto.
In caso di contestazione tra proprietario e inquilino, è quindi importante esaminare concretamente il problema prima di attribuire la spesa all’una o all’altra parte.
Cosa succede alla scadenza del contratto di locazione?
La risposta dipende dal tipo di contratto.
Per le locazioni abitative, ad esempio, occorre distinguere tra:
- contratto a canone libero;
- contratto a canone concordato;
- contratto ad uso transitorio;
- contratto per studenti universitari.
Non sempre la scadenza del periodo iniziale comporta automaticamente la fine della locazione.
In molti casi il contratto prevede infatti un rinnovo automatico, salvo disdetta comunicata nei termini previsti dalla legge.
Per questo motivo, prima della scadenza è opportuno verificare:
- la durata del contratto;
- la data esatta di scadenza;
- l’eventuale rinnovo automatico;
- i termini per la disdetta;
- le modalità con cui deve essere comunicata la disdetta.
Il proprietario può recedere dal contratto di locazione?
Il termine “recesso” viene spesso utilizzato in modo generico, ma recesso, disdetta e mancato rinnovo non sono la stessa cosa.
Nel caso delle locazioni abitative, il proprietario non può semplicemente decidere in qualsiasi momento di interrompere il contratto.
La possibilità di impedire il rinnovo alla prima scadenza è subordinata ai presupposti previsti dalla legge.
Ad esempio, per le locazioni ad uso abitativo, la Legge n. 431/1998 prevede specifici motivi per i quali il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza. Tra questi rientrano, in determinate condizioni, la necessità abitativa del locatore o di determinati familiari e altre situazioni previste dalla legge.
È quindi fondamentale verificare il tipo di contratto e il motivo per cui il proprietario vuole rientrare nella disponibilità dell’immobile.
Quali sono i termini della disdetta?
I termini della disdetta non sono uguali per tutti i contratti di locazione.
Per le locazioni abitative occorre innanzitutto capire quale contratto è stato stipulato e a quale scadenza ci si riferisce.
Ad esempio, per il contratto abitativo ordinario la disciplina della Legge n. 431/1998 prevede regole specifiche per la disdetta del locatore alla prima scadenza.
Anche il conduttore può recedere dal contratto, ma le condizioni e i termini devono essere verificati in relazione alla tipologia contrattuale e alle clausole contenute nel contratto.
Perché è importante rispettare i termini?
Una disdetta inviata troppo tardi, priva dei requisiti necessari o con una motivazione non corretta può non produrre l’effetto desiderato.
Per questo, prima di inviare una disdetta, è consigliabile verificare contratto, scadenza, termine di preavviso e motivo del diniego del rinnovo.
Una consulenza legale può essere utile non soltanto quando il problema è già diventato una causa.
Può essere opportuno rivolgersi a un avvocato, ad esempio, quando:
- l’inquilino ha iniziato a non pagare;
- sono presenti più mensilità arretrate;
- il proprietario vuole recuperare i canoni non pagati;
- occorre avviare uno sfratto per morosità;
- il contratto è arrivato alla scadenza;
- si vuole inviare una disdetta;
- proprietario e inquilino discutono sulle spese di manutenzione;
- l’inquilino non riconsegna l’immobile;
- occorre valutare la risoluzione del contratto;
- è necessario recuperare giudizialmente un credito derivante dalla locazione.
Intervenire tempestivamente permette di valutare la strategia più adatta prima che la situazione diventi più complessa.
Lo Studio Legale Avv. Daniela Messina offre assistenza in materia di locazioni, con particolare attenzione alle controversie tra proprietari e inquilini.
L’attività comprende, tra l’altro:
Sfratto per morosità
Assistenza al proprietario/locatore in caso di mancato pagamento dei canoni.
Assistenza all’inquilino/conduttore per la concessione del termine di grazia ex art. 55 L 392/78 oppure per l’opposizione allo sfratto
Sfratto per finita locazione
Assistenza nelle procedure finalizzate alla riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto.
Recupero dei canoni non pagati
Valutazione delle azioni necessarie per ottenere il pagamento delle somme dovute.
Disdetta e cessazione del contratto
Verifica dei termini, dei requisiti e delle modalità di comunicazione.
Controversie sulle riparazioni e manutenzioni
Valutazione della responsabilità del proprietario o dell’inquilino.
Consulenza e assistenza nella redazione e verifica dei contratti di locazione
Controllo delle clausole e individuazione delle possibili criticità.
https://www.avvocatodanielamessina.it/category/locazioni-e-sfratti/
Hai un problema con una locazione?
Se sei proprietario e l’inquilino non paga, vuoi recuperare i canoni arretrati o ottenere il rilascio dell’immobile, è importante valutare tempestivamente la situazione.
Se sei un inquilino e hai ricevuto una diffida, un’intimazione di sfratto o una comunicazione di disdetta, è altrettanto importante verificare i tuoi diritti e i termini per intervenire.
Avvocato per locazioni a Torino e Ivrea – Avv. Daniela Messina
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