Cosa rischia l’inquilino che non paga l’affitto?

• Nel caso in cui venga stipulato un unico contratto di locazione gli inquilini, salvo diverso accordo, rispondono in solido.
• Il proprietario può rivolgersi a te per ottenere la quota non versata dal coinquilino.
• Dopo aver pagato anche la parte del coinquilino, potrai comunque agire con azione di rivalsa nei suoi confronti per recuperare la somma da te pagata in eccesso.

Se hai stipulato un contratto di locazione unico insieme tuo coinquilino tutto potrebbe funzionare alla perfezione finché ciascuno rispetta i propri impegni. Ma basta un mese di ritardo da parte della persona con cui condividi l’appartamento per farti porre la seguente domanda: se il coinquilino non paga la sua quota di affitto, chi risponde verso il proprietario? In questo articolo ti spiegherò di chi è la responsabilità del pagamento dell’affitto quando uno dei coinquilini smette di pagare, focalizzandomi su cosa rischi tu se l’altro non paga e quali strumenti hai per tutelarti.

Chi risponde verso il proprietario di una casa in affitto?

Per chiarire fin da subito chi risponde del mancato pagamento di una quota di affitto di fronte al proprietario è necessario distinguere due casi:

1. quello in cui è stato stipulato un contratto unico (il più frequente);
2. quello in cui sono stati sottoscritti due contratti separati.

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1. Sottoscrizione di un contratto unico

Qualora il contratto di locazione sia stato intestato e firmato da te e dal tuo coinquilino, ciascuno di voi risponderà in solido per l’intero canone. Ti spiego meglio cosa succede.

Ipotizziamo che il tuo coinquilino ad un certo punto smetta di pagare la propria quota di canone mentre tu continui regolarmente a versare la tua parte. Il proprietario ti manda, tramite lettera raccomandata, la richiesta di versare il canone arretrato del coinquilino moroso. Cosa dovrai fare? Purtroppo ti toccherà pagare, a seguito della responsabilità solidale di cui ti ho già anticipato.

Si crea, infatti, una obbligazione solidale prevista dall’articolo 1294 del codice civile. In base a detta norma, i condebitori in solido rispondono ciascuno per l’intero debito verso il soggetto creditore, a meno che il contratto non preveda diversamente, ovvero stabilisca una responsabilità parziale.

Quando sorge da contratto un’obbligazione solidale, ciascuno dei debitori del medesimo creditore può essere costretto da questo ad eseguire l’intera prestazione con la conseguenza di liberare dall’obbligazione anche gli altri debitori. Poiché in base all’articolo 1298 codice civile, comma 1 l’obbligazione solidale si divide, il condebitore che ha adempiuto può esercitare l’azione di regresso verso l’altro (o gli altri) per ottenere il rimborso della parte da lui versata in più e spettante al condebitore.

Le parti di ciascuno si presumono uguali. Tutto ciò, in concreto, significa che il locatore può rivolgersi a te per la quota dell’altro anche se hai regolarmente pagato e senza che debba agire in via giudiziaria in prima battuta nei confronti del coinquilino moroso.

Cosa si rischia

Abbiamo visto che il proprietario guarda solo la struttura del contratto, non eventuali accordi interni tra coinquilini. Se è prevista un’obbligazione solidale, dunque, tu e il tuo inquilino siete un’unica entità debitrice.

Ne consegue che se il coinquilino non paga:

• il proprietario può chiedere l’intero canone a te;
• può farlo senza dover prima inseguire l’altro;
• può avviare una procedura di sfratto per morosità contro entrambi, anche se tu sei in regola.

Cos’è il diritto alla rivalsa

Se paghi un importo superiore alla tua quota sappi che non dovrai subire in via definitiva la perdita economica, poiché la legge all’articolo 1299 codice civile ti riconosce il diritto alla rivalsa sul coinquilino moroso.

Con il tuo pagamento si estingue il debito nei confronti del locatore e, contestualmente, sorge il tuo diritto nei confronti del condebitore inadempiente. Potrai esercitare così l’azione di rivalsa per recuperare la somma che hai corrisposto in eccesso.

Nonostante il diritto alla rivalsa, devi mettere in conto alcuni rischi, cioè:

• la difficoltà nel recupero della quota: anche se hai diritto alla rivalsa, non è sempre facile ottenerla;
• i costi aggiuntivi: spese legali, ritardi, depositi che non vengono restituiti.

Poiché il diritto alla rivalsa riguarda esclusivamente i rapporti tra te e il coinquilino, qualora lui non fosse nelle condizioni di restituirti la quota non potrai riversare il problema sul locatore. Di fronte ad un condebitore insolvente, la quota del debito spetta a chi ha già adempiuto.

2. Sottoscrizione di contratti separati

Qualora tu abbia sottoscritto un contratto separato rispetto a quello firmato dal tuo coinquilino, le cose vanno diversamente poiché ciascuno di voi risponde verso il proprietario per la propria quota d’affitto. Il proprietario non avrà titolo per chiederti la parte spettante all’altro debitore.

Approfondisci leggendo Come si dividono i debiti del condominio?

Come tutelarti prima di sottoscrivere il contratto

Ora che sai come funziona la responsabilità, vediamo cosa puoi fare per proteggerti, esaminando alcune strategie che nella pratica possono fare la differenza.

In primo luogo, ti suggerisco di controllare il contratto al fine di verificare se presente l’obbligazione solidale (il caso più comune), o se invece specifica che si tratta di obbligazione parziaria, per cui ciascuno risponde per la sua parte pur essendo stato sottoscritto un unico accordo.

Se nel contratto trovi formule come “i conduttori sono solidalmente obbligati”, significa che sei responsabile anche per la parte dell’altro. Se invece trovi indicazioni come “ciascun conduttore risponde pro quota”, allora sei più tutelato.

Se il coinquilino smette di pagare, agisci subito. Dovrai avvisare il prima possibile il proprietario, versare la tua quota puntualmente e se paghi chiedi la restituzione di quanto versato in modo formale con lettera raccomandata o PEC. Leggi attentamente le clausole su recesso o risoluzione nell’ipotesi di trovarti in situazioni ingestibili.

Per ulteriori dubbi, ti consiglio di rivolgerti a un avvocato per una consulenza legale online.

Coinquilino non paga affitto – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• Articolo 1292 codice civile;
• Articolo 1298 codice civile;
• Articolo 1299 codice civile

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