C’è chi compra per abitarci, chi per investire, chi cerca un bilocale e chi un quadrilocale. Chi affitta per necessità e chi per scelta, chi firma un contratto a canone libero e chi preferisce il concordato. Il mercato immobiliare residenziale italiano non è uno solo: è tanti mercati sovrapposti, con caratteristiche profondamente diverse da città a città. A restituire questa complessità è l’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sulle compravendite e le locazioni effettuate dalle agenzie del gruppo nei principali capoluoghi italiani nel corso del 2025. Ne emerge un ritratto articolato, in cui ogni città racconta una storia propria.
Chi compra e perché: famiglie al sud, single a Milano, giovani ovunque
Sul fronte delle compravendite, la motivazione prevalente resta l’acquisto dell’abitazione principale: a Firenze, Genova, Roma e Torino questa quota supera il 77% delle transazioni. Ma non è così uniforme come potrebbe sembrare. Napoli è la città dove l’acquisto per investimento pesa di più, raggiungendo il 37,3% del totale: un dato che riflette la presenza di un mercato degli affitti vivace, alimentato da turismo, studenti e una domanda locativa strutturalmente elevata.
Sul profilo degli acquirenti, le differenze geografiche sono marcate. Le famiglie dominano nelle città meridionali: Palermo raggiunge il 72,3% di acquisti effettuati da nuclei familiari, seguita da Napoli con il 71,3%. All’opposto, Milano è la città dei single, che rappresentano il 46,9% degli acquirenti — quasi uno su due. Un dato che dice molto sulla struttura sociale del capoluogo lombardo e sulla tipologia di domanda che esprime.
Sul fronte anagrafico, in quasi tutte le città la fascia più attiva è quella tra i 18 e i 34 anni, con Milano che registra la percentuale più alta: il 35,5% degli acquirenti è under 35. L’unica eccezione rilevante è Firenze, dove prevalgono gli acquirenti tra i 35 e i 44 anni, probabilmente per effetto dei prezzi elevati che posticipano l’accesso alla proprietà per i più giovani.
Il trilocale resta il preferito, ma Milano e Torino scelgono il bilocale
La tipologia più acquistata nella maggior parte delle città è il trilocale, che rappresenta un punto di equilibrio tra spazio abitativo e sostenibilità economica. Fanno eccezione Milano e Torino, dove prevale il bilocale — una scelta coerente con la maggiore incidenza di acquirenti single e giovani senza famiglia — mentre Genova e Verona mostrano una domanda più orientata verso i quattro locali, indice di una composizione dei nuclei familiari mediamente più ampia o di un diverso rapporto tra spazio disponibile e costo al metro quadrato.
I prezzi: Milano inarrivabile, Roma e Firenze a distanza
Sul piano dei valori, Milano si conferma su un pianeta a parte: il prezzo medio delle abitazioni usate si attesta a 4.622 euro al metro quadrato, un livello che non ha confronto con nessun’altra città italiana. Seguono Roma con 3.309 euro al metro quadrato e Firenze con 3.183, entrambe significativamente distanti dalla prima. Il divario racconta non solo dinamiche di mercato diverse, ma anche un diverso grado di attrattività internazionale, densità di domanda e pressione speculativa.
Un tema trasversale che emerge dall’analisi è quello dell’efficienza energetica: Bologna registra la quota più alta di acquisti in abitazioni di classe A e B, pari al 9%. Un dato ancora contenuto in termini assoluti, ma in crescita, che riflette la progressiva attenzione degli acquirenti — e del mercato — verso il tema della sostenibilità e dei costi energetici nel lungo periodo.
Il mercato degli affitti: giovani e single protagonisti, con contratti sempre più flessibili
Sul fronte delle locazioni, la scelta abitativa resta la motivazione principale in quasi tutti i capoluoghi: Napoli sfiora il 74% degli affitti stipulati per ragioni abitative, seguita da Palermo con il 71% e Genova con il 63,6%. Ma accanto a questa componente strutturale, emergono con forza alcune tendenze che ridisegnano la domanda.
I lavoratori pesano in modo significativo a Verona e Bari, entrambe intorno al 43% del totale delle locazioni: un segnale della vocazione produttiva e logistica di queste città, che attraggono manodopera e professionisti in mobilità. Torino si distingue invece per la quota più alta di affitti a studenti universitari, pari al 35,5%, confermando il suo ruolo di grande città universitaria con una domanda abitativa giovanile strutturalmente elevata.
Sul fronte dei contratti, Bologna presenta la quota più alta di canone libero, pari al 90%, mentre Genova è l’unica città dove il canone concordato è nettamente prevalente, con l’80%. Bari e Milano mostrano invece una forte presenza di contratti transitori, un dato che riflette la crescente domanda di soluzioni abitative flessibili da parte di chi non cerca una casa per sempre, ma per un periodo definito — per lavoro, studio o transizione di vita.
In tutte le città, gli inquilini più attivi appartengono alla fascia 18-34 anni, con percentuali particolarmente elevate a Bologna, Milano, Torino e Verona. A Firenze, Napoli e Palermo ad affittare sono soprattutto famiglie, mentre nelle altre città gli inquilini sono in maggioranza single.
I canoni: Milano ancora in cima, ma le distanze si accorciano
Anche sul mercato degli affitti, Milano guida la classifica dei canoni medi: per un bilocale si spendono in media 1.128 euro al mese, un livello che ormai si avvicina a quello di molte capitali europee. Seguono Roma con 949 euro, Firenze con 879 euro e Bologna con 828 euro. Le quattro città più care d’Italia per chi affitta si confermano così le stesse che dominano la classifica dei prezzi di acquisto, disegnando una mappa della tensione abitativa che coincide largamente con quella dell’attrattività economica e demografica del Paese.
Il quadro complessivo che emerge dall’analisi Tecnocasa è quello di un mercato residenziale in trasformazione, guidato da una domanda sempre più giovane, sempre più urbana e sempre più orientata alla flessibilità. Le grandi città restano il motore del mercato, ma ciascuna con una sua identità precisa: e conoscerla è il primo passo per capire dove sta andando il mattone italiano.
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