Le controversie relative a locazione e sfratto possono nascere per numerose ragioni: mancato pagamento dei canoni, ritardi continui, scadenza del contratto, mancato rilascio dell’immobile, contestazioni sulle spese, restituzione del deposito cauzionale o violazione degli obblighi previsti dal contratto.
Il rapporto tra proprietario e inquilino è regolato dal contratto e dalla normativa applicabile e attribuisce diritti e obblighi a entrambe le parti. Per questo motivo, quando nasce una controversia, è importante evitare iniziative autonome e verificare quale sia lo strumento giuridico più appropriato.
ITuoiLegali assiste proprietari e conduttori nella gestione delle problematiche relative ai contratti di locazione, intervenendo dalla fase di consulenza e predisposizione del contratto fino al recupero dei canoni non pagati, alla procedura di sfratto e alle controversie relative alla restituzione dell’immobile.
Il contratto di locazione: perché è importante disciplinare correttamente il rapporto
Con il contratto di locazione il proprietario, o comunque il soggetto legittimato, concede a un’altra persona il godimento di un immobile per un determinato periodo in cambio del pagamento di un canone.
Nel linguaggio comune si parla spesso di contratto di fitto o affitto, anche se dal punto di vista giuridico, quando si tratta del godimento di un’abitazione, di un locale commerciale o di un altro immobile, il termine normalmente utilizzato è locazione.
Un contratto redatto correttamente permette di disciplinare fin dall’inizio aspetti fondamentali quali:
- durata del rapporto;
- importo del canone;
- modalità e scadenze dei pagamenti;
- deposito cauzionale;
- ripartizione delle spese;
- manutenzione dell’immobile;
- eventuale aggiornamento del canone;
- modalità di recesso;
- obblighi del proprietario e del conduttore;
- restituzione dell’immobile alla cessazione del rapporto.
Una formulazione poco chiara delle clausole può essere all’origine di successive controversie.
Locazione abitativa e locazione commerciale
È importante distinguere innanzitutto tra locazioni ad uso abitativo e locazioni ad uso diverso dall’abitativo, perché sono soggette a discipline differenti.
Nel settore abitativo esistono diverse tipologie contrattuali, tra cui il contratto a canone libero, quello a canone concordato e, quando ne ricorrono i presupposti, i contratti di natura transitoria.
Le locazioni commerciali riguardano invece immobili utilizzati per attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e altre attività previste dalla relativa disciplina.
Durata, rinnovo, disdetta e ulteriori diritti delle parti devono quindi essere verificati in funzione della tipologia concreta del contratto.
Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?
Il mancato pagamento del canone rappresenta una delle controversie più frequenti nei rapporti di locazione.
Quando il conduttore non paga regolarmente quanto dovuto, il proprietario può innanzitutto richiedere formalmente il pagamento delle somme arretrate.
Se la morosità persiste, può essere valutato l’avvio della procedura di sfratto per morosità.
La procedura può essere utilizzata per ottenere il rilascio dell’immobile e può essere accompagnata, ricorrendone i presupposti, dalla richiesta di pagamento dei canoni non corrisposti.
È importante conservare il contratto, la documentazione relativa alla sua registrazione e la prova delle somme rimaste insolute.
Come funziona lo sfratto per morosità?
Lo sfratto per morosità è una procedura attraverso la quale il locatore può chiedere al giudice la convalida dello sfratto quando il conduttore non adempie all’obbligo di pagamento.
Il procedimento viene avviato mediante intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida davanti al Tribunale competente.
All’udienza possono verificarsi diverse situazioni.
Se il conduttore non compare o, comparendo, non si oppone e ricorrono i presupposti previsti dalla legge, il giudice può convalidare lo sfratto.
Se invece vengono formulate contestazioni, il procedimento può proseguire secondo le forme previste dall’ordinamento.
Nelle locazioni abitative, in presenza delle condizioni previste dalla legge, il conduttore può inoltre chiedere al giudice un termine per sanare la morosità, comunemente definito “termine di grazia“.
Il proprietario può recuperare anche gli affitti non pagati?
Sì. Il rilascio dell’immobile e il recupero delle somme dovute sono due aspetti distinti ma possono essere affrontati nell’ambito della tutela del locatore.
Nella procedura per morosità il proprietario può chiedere, quando ne ricorrono i presupposti, anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti. La disciplina processuale consente infatti di affiancare alla richiesta di rilascio quella relativa al pagamento dei canoni.
L’obiettivo può quindi essere duplice:
- recuperare la disponibilità dell’immobile;
- recuperare i canoni e le altre somme eventualmente dovute.
La strategia deve essere valutata considerando l’ammontare della morosità e la situazione concreta del conduttore.
Sfratto per finita locazione: cosa succede se l’inquilino non lascia l’immobile?
Una situazione differente dalla morosità si verifica quando il contratto è arrivato alla sua scadenza ma il conduttore non restituisce l’immobile.
In presenza dei relativi presupposti il proprietario può utilizzare la procedura di sfratto per finita locazione per ottenere un titolo che consenta il rilascio dell’immobile.
Il procedimento per convalida è previsto sia per le locazioni ad uso abitativo sia per quelle ad uso diverso.
È però fondamentale verificare preventivamente che il contratto sia effettivamente cessato e che eventuali comunicazioni di disdetta siano state effettuate correttamente e nei termini previsti.
Il proprietario può cambiare la serratura o mandare via direttamente l’inquilino?
No. Anche in presenza di morosità, il proprietario non dovrebbe procedere autonomamente alla liberazione dell’immobile.
Cambiare le serrature, impedire l’accesso all’abitazione, rimuovere i beni dell’inquilino o utilizzare altri strumenti di pressione può esporre il proprietario a ulteriori contestazioni.
Quando l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile è necessario utilizzare la procedura prevista dalla legge.
Una volta ottenuto il titolo esecutivo e decorso quanto previsto dalla procedura, se il rilascio non avviene spontaneamente può essere avviata la fase esecutiva per ottenere la liberazione dell’immobile. Il Ministero della Giustizia descrive infatti il rilascio forzato come la fase successiva quando l’immobile non viene restituito volontariamente.
L’inquilino può opporsi allo sfratto?
Sì. Il conduttore può presentarsi all’udienza e formulare le proprie contestazioni quando ritiene che non sussistano i presupposti dello sfratto.
Può accadere, ad esempio, che vengano contestati:
- l’esistenza della morosità;
- l’importo richiesto;
- alcuni pagamenti non considerati;
- la validità della disdetta;
- la scadenza del contratto;
- altri elementi del rapporto locativo.
L’opposizione non significa automaticamente che lo sfratto verrà bloccato definitivamente. Sarà necessario valutare la fondatezza delle contestazioni e gli effetti che queste producono sulla procedura.
Cos’è il termine di grazia?
Nelle locazioni abitative, in determinate circostanze, il conduttore moroso può chiedere al giudice un termine per sanare la propria posizione.
Il cosiddetto termine di grazia può consentire al conduttore di pagare quanto dovuto entro il termine stabilito dal giudice ed evitare, quando ricorrono i relativi presupposti, la risoluzione del contratto per quella morosità.
La disciplina non deve però essere considerata un’automatica possibilità di rinviare indefinitamente il pagamento.
Il Tribunale di Torino, ad esempio, nella propria scheda informativa sulla procedura indica che il giudice può concedere un termine fino a 90 giorni per sanare la morosità nelle ipotesi ordinarie contemplate dalla disciplina.
Deposito cauzionale: quando deve essere restituito?
Un’altra fonte frequente di controversie riguarda il deposito cauzionale, comunemente chiamato “caparra”.
Al termine della locazione, il proprietario deve valutare la restituzione delle somme ricevute a titolo di deposito, tenendo conto delle eventuali obbligazioni ancora pendenti.
Possono sorgere contestazioni, ad esempio, in presenza di:
- canoni non pagati;
- spese rimaste insolute;
- danni all’immobile;
- mancata restituzione delle chiavi;
- condizioni dell’immobile diverse rispetto a quelle originarie.
È importante distinguere il normale deterioramento derivante dall’uso dell’immobile dai danni eventualmente imputabili al conduttore.
Proprio per evitare controversie può essere utile predisporre, all’inizio e alla fine della locazione, una documentazione sullo stato dell’immobile.
Chi deve pagare le spese e le riparazioni?
Non tutte le spese relative all’immobile sono automaticamente a carico dell’inquilino.
La ripartizione dipende dalla natura dell’intervento, dalla normativa applicabile e dalle disposizioni contrattuali legittimamente previste.
In termini generali occorre distinguere tra interventi di manutenzione ordinaria e interventi che competono al proprietario.
Anche gli oneri condominiali possono diventare oggetto di controversia, soprattutto quando non è chiaro quali voci debbano essere sostenute dal locatore e quali dal conduttore.
Prima di richiedere o rifiutare il pagamento di una determinata spesa è quindi opportuno verificarne la natura e quanto stabilito dal contratto.
Cosa fare se l’inquilino lascia l’immobile danneggiato?
Alla cessazione della locazione il conduttore è tenuto a restituire l’immobile secondo gli obblighi previsti dal rapporto contrattuale, tenendo conto del normale deterioramento derivante dall’utilizzo.
Se il proprietario riscontra danni ulteriori può essere necessario documentarli tempestivamente.
Fotografie, verbali di consegna e riconsegna, preventivi, fatture e, nei casi più rilevanti, accertamenti tecnici possono diventare importanti per dimostrare le condizioni dell’immobile e quantificare le somme richieste.
È sconsigliabile limitarsi a trattenere genericamente l’intero deposito cauzionale senza una precisa ricostruzione delle ragioni e delle somme contestate.
L’inquilino può lasciare l’immobile prima della scadenza?
La possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente deve essere verificata sulla base della tipologia di contratto, delle clausole sottoscritte e della normativa applicabile.
In determinate situazioni la legge riconosce al conduttore la possibilità di recedere per gravi motivi, rispettando il preavviso previsto.
Il semplice desiderio di cambiare abitazione non coincide necessariamente con l’esistenza di un grave motivo.
Prima di lasciare l’immobile è quindi opportuno verificare le condizioni del recesso, rispettare le modalità di comunicazione e concordare correttamente la restituzione delle chiavi.
Perché è importante un contratto di locazione ben predisposto?
Molte controversie potrebbero essere prevenute attraverso un contratto chiaro e adeguato alla situazione concreta.
Utilizzare modelli generici trovati online senza adattarli al rapporto può lasciare irrisolte questioni importanti.
Una corretta predisposizione contrattuale permette di disciplinare con precisione:
- pagamenti;
- deposito cauzionale;
- spese;
- manutenzione;
- modalità di utilizzo dell’immobile;
- recesso;
- restituzione;
- eventuali ulteriori obblighi delle parti.
La consulenza preventiva può quindi essere utile tanto quanto l’assistenza quando la controversia è già sorta.
L’assistenza di ITuoiLegali
ITuoiLegali offre assistenza nelle controversie relative a locazione e sfratto, tutelando sia proprietari sia conduttori in relazione alle problematiche che possono sorgere durante il rapporto.
Per il proprietario, l’assistenza può comprendere la verifica della morosità, la richiesta dei canoni arretrati, l’avvio della procedura di sfratto per morosità o per finita locazione e le successive attività necessarie per ottenere il rilascio dell’immobile.
Per il conduttore, ITuoiLegali può verificare la correttezza delle richieste formulate dal proprietario, l’effettiva esistenza della morosità, eventuali contestazioni relative alle somme richieste, al deposito cauzionale, alle spese o alla procedura di sfratto.
L’assistenza può inoltre essere richiesta prima che sorga una controversia, per la predisposizione o la verifica di un contratto di locazione e per disciplinare correttamente diritti civili e obblighi delle parti.
L’obiettivo è individuare una soluzione efficace e proporzionata alla situazione concreta, cercando quando possibile di risolvere la controversia in via stragiudiziale e procedendo giudizialmente quando ciò risulti necessario per tutelare i diritti del cliente.
I rapporti di locazione possono generare controversie che coinvolgono somme considerevoli e, soprattutto, un bene importante come un’abitazione o un immobile destinato a un’attività commerciale.
Per il proprietario, una morosità prolungata può significare perdere diversi mesi di canone e non poter disporre del proprio immobile. Per l’inquilino, una richiesta di pagamento o uno sfratto devono essere attentamente verificati per accertare che siano fondati e che la procedura sia stata correttamente avviata.
Intervenire tempestivamente permette spesso di evitare che il problema si aggravi.
ITuoiLegali può assisterti nella gestione del contratto di locazione, nel recupero dei canoni, nelle procedure di sfratto e nelle controversie tra proprietario e inquilino, individuando la soluzione più adatta al caso concreto.
Domande Frequenti sulla Locazione e Sfratto (FAQ)
I ritardi reiterati possono assumere rilevanza, ma è necessario valutare la situazione concreta, il contratto e la gravità dell’inadempimento. Non ogni pagamento effettuato oltre la scadenza determina automaticamente la possibilità di ottenere lo sfratto.
È opportuno non procedere autonomamente alla distruzione o allo smaltimento dei beni. La presenza di oggetti appartenenti al precedente conduttore deve essere gestita con attenzione, soprattutto se non è chiaro se l’immobile sia stato effettivamente e definitivamente riconsegnato.
Se non esistono somme ancora dovute o danni legittimamente contestabili, il conduttore può richiedere formalmente la restituzione del deposito. Se il proprietario sostiene di aver subito danni, occorre verificare quali siano, come siano stati documentati e quale importo venga richiesto.
In linea generale un immobile può essere venduto anche in presenza di un contratto di locazione. È però necessario valutare gli effetti della vendita sul contratto esistente e gli eventuali diritti riconosciuti al conduttore dalla disciplina applicabile.
La proprietà dell’immobile non attribuisce al locatore un diritto indiscriminato di entrare nell’abitazione durante la locazione. Accessi per verifiche, lavori o visite devono essere gestiti nel rispetto del contratto e del diritto del conduttore al godimento dell’immobile.
L’acquisto dell’immobile non determina automaticamente la cessazione della locazione. È necessario verificare il contratto esistente, la sua durata, la registrazione, la data di stipula e le condizioni previste dalla normativa prima di intraprendere qualsiasi iniziativa per ottenere il rilascio.
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