Diritti dell’inquilino: cosa prevede la legge

Chi vive in una casa in affitto ha una serie di diritti che il proprietario deve rispettare. Dalla corretta registrazione del contratto alla manutenzione dell’immobile, dalla privacy alla restituzione del deposito cauzionale: conoscere le regole della locazione permette all’inquilino di tutelarsi e di affrontare con maggiore consapevolezza il rapporto con il locatore.

Ma quali sono, concretamente, i principali diritti dell’inquilino? E in quali circostanze il proprietario deve intervenire o non può imporre determinate decisioni?

Contratto di affitto: l’inquilino ha diritto a un rapporto regolare

Il primo elemento di tutela è rappresentato dal contratto di locazione.

Per le locazioni soggette all’obbligo di registrazione, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti dalla legge. La registrazione consente di formalizzare il rapporto e rende documentabili elementi fondamentali come:

• l’importo del canone;
• la durata della locazione;
• le modalità di pagamento;
• gli eventuali aggiornamenti del canone;
• la ripartizione degli oneri accessori;
• le altre condizioni concordate tra le parti.

L’inquilino ha quindi diritto a conoscere con chiarezza le condizioni alle quali occupa l’immobile e a ricevere la documentazione relativa al rapporto di locazione.

La mancata registrazione di un contratto soggetto a registrazione comporta conseguenze giuridiche specifiche e non può essere considerata una semplice irregolarità formale.

Diritto a un immobile idoneo all’uso concordato

Il proprietario deve consegnare l’immobile in condizioni tali da consentirne l’utilizzo secondo quanto previsto dal contratto.

Per una locazione abitativa, questo significa che la casa deve essere idonea alla destinazione pattuita e presentare le caratteristiche necessarie per il normale godimento dell’abitazione.

Il Codice civile stabilisce infatti specifici obblighi a carico del locatore, tra cui quello di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in condizioni tali da servire all’uso convenuto.

Questo non significa, però, che ogni problema presente nell’appartamento debba essere automaticamente risolto a spese del proprietario. Occorre distinguere la natura del guasto e individuare chi, secondo la legge e il contratto, è tenuto a sostenere la relativa spesa.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: chi paga?

Una delle questioni più frequenti nei rapporti tra proprietario e inquilino riguarda le spese di manutenzione.

In linea generale, il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile nelle condizioni previste dal contratto, mentre sono normalmente a carico del conduttore le piccole riparazioni derivanti dall’uso della cosa.

La distinzione, tuttavia, non coincide semplicemente con quella tra “spesa piccola” e “spesa grande”.

Un guasto causato dal normale deterioramento di un impianto o dalla vetustà dell’immobile può avere un trattamento diverso rispetto a un danno provocato dall’utilizzo negligente dell’inquilino.

Per questo motivo, davanti a una spesa significativa è opportuno verificare la causa del problema, oltre alle disposizioni del Codice civile e del contratto.

L’inquilino ha diritto alla privacy nella casa in affitto

Una volta consegnato l’immobile, l’inquilino ne acquisisce il godimento secondo quanto previsto dal contratto di locazione.

Il proprietario non può quindi considerare la casa come se fosse liberamente accessibile soltanto perché ne mantiene la proprietà.

L’accesso all’appartamento deve essere giustificato dalle esigenze previste dalla legge o dal rapporto contrattuale e, normalmente, concordato con il conduttore.

Possono naturalmente esistere situazioni particolari — per esempio un’emergenza — nelle quali l’intervento non può essere rinviato.

La proprietà dell’immobile e il diritto dell’inquilino al suo pacifico godimento sono dunque due situazioni giuridiche diverse: il proprietario conserva la proprietà, mentre il conduttore esercita il diritto di godimento derivante dalla locazione.

Il proprietario può aumentare liberamente l’affitto?

In linea generale, no. Durante la locazione il proprietario non può modificare unilateralmente il canone semplicemente comunicando all’inquilino un nuovo importo. Occorre verificare quanto stabilito dal contratto e dalla disciplina applicabile.

Un caso particolarmente frequente riguarda l’aggiornamento del canone in base all’indice ISTAT, quando previsto e nei limiti consentiti dalla normativa.

La situazione può essere differente a seconda del tipo di contratto: ad esempio, locazioni a canone libero, locazioni a canone concordato e altre forme contrattuali possono essere soggette a regole differenti.

Prima di contestare un aumento, quindi, è importante esaminare il contratto e individuare esattamente quale clausola o disposizione normativa viene invocata dal locatore.

Deposito cauzionale: quando deve essere restituito?

Alla stipula della locazione il proprietario può richiedere un deposito cauzionale, destinato a garantire le obbligazioni del conduttore.

Il deposito non costituisce però un importo che il proprietario può trattenere arbitrariamente alla fine del rapporto.

Una volta conclusa la locazione, il deposito deve essere restituito quando non sussistono ragioni legittime per trattenerlo, tenendo conto anche di eventuali danni imputabili al conduttore o di altre obbligazioni rimaste insolute.

È inoltre importante distinguere i danni effettivi dalla normale usura derivante dal corretto utilizzo dell’immobile.

La cauzione, infatti, non dovrebbe essere utilizzata per far pagare all’inquilino il semplice deterioramento conseguente al normale trascorrere del tempo.

L’inquilino ha diritto al rinnovo del contratto?

Dipende dal tipo di contratto e dalla disciplina applicabile.

Nel caso della locazione abitativa ordinaria a canone libero, il modello più comune è quello della durata 4+4 anni, con rinnovo alla prima scadenza salvo che ricorrano le condizioni previste dalla legge per negarlo.

Il proprietario non può quindi impedire arbitrariamente la prosecuzione del rapporto alla prima scadenza.

La legge individua specifiche ragioni che possono consentire al locatore di esercitare la facoltà di diniego del rinnovo, tra cui determinate esigenze proprie o familiari, la destinazione dell’immobile a determinate attività, la vendita in presenza delle condizioni previste dalla legge e specifici interventi sull’immobile.

Il regime può essere diverso per altre tipologie di contratto, come le locazioni transitorie o quelle a canone concordato.

Quando l’inquilino può lasciare la casa prima della scadenza?

L’inquilino può recedere anticipatamente dalla locazione quando ricorrono i presupposti stabiliti dalla legge o dal contratto.

Per le locazioni abitative, la legge riconosce al conduttore la possibilità di recedere in presenza di gravi motivi, con il preavviso previsto dalla normativa.

Il termine ordinario previsto dalla legge è generalmente di sei mesi, salvo diverse disposizioni contrattuali più favorevoli.

I gravi motivi devono essere riconducibili a circostanze sopravvenute, estranee alla semplice volontà di cambiare casa, e tali da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione della locazione.

Un trasferimento lavorativo, determinate esigenze familiari o altre circostanze sopravvenute possono, a seconda del caso concreto, assumere rilevanza.

Non basta quindi comunicare genericamente di non voler più abitare nell’appartamento: è necessario verificare i presupposti del recesso e rispettare il preavviso previsto.

Il proprietario non può effettuare uno sfratto “fai da te”

Uno dei diritti più importanti dell’inquilino riguarda la procedura di rilascio dell’immobile.

Se il rapporto di locazione deve essere concluso e l’inquilino non lascia spontaneamente l’abitazione, il proprietario non può semplicemente cambiare la serratura o rimuovere le utenze per costringerlo ad andarsene.

Lo sfratto deve essere effettuato attraverso le procedure previste dall’ordinamento.

In presenza di una morosità o di altre condizioni che consentono al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile, sarà necessario utilizzare gli strumenti giudiziari previsti dalla legge.

L’inquilino, pertanto, non può essere estromesso arbitrariamente dalla casa attraverso iniziative private del proprietario.

Spese condominiali: l’inquilino può chiedere chiarimenti

Quando il contratto pone determinate spese condominiali a carico dell’inquilino, il conduttore ha diritto a conoscere la natura degli importi richiesti.

La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore non può essere stabilita semplicemente sulla base della volontà del proprietario: occorre fare riferimento alla legge, al contratto e, per le spese condominiali, ai criteri di ripartizione applicabili.

In generale, le spese relative alla gestione ordinaria dell’immobile e dei servizi comuni possono gravare sul conduttore, mentre gli interventi straordinari e quelli relativi alla struttura dell’edificio sono normalmente a carico del proprietario.

L’inquilino può inoltre chiedere al locatore di indicare le spese richieste e, nei casi previsti, ottenere l’indicazione dei criteri utilizzati per determinarle.

L’inquilino può avere un diritto di prelazione sull’immobile?

Il diritto di prelazione dell’inquilino non è un diritto generale applicabile a qualsiasi vendita dell’appartamento.

Esistono specifiche situazioni previste dalla legge nelle quali il conduttore può avere diritto di prelazione, soprattutto in presenza di determinate condizioni e con riferimento a particolari tipologie di locazione.

Per esempio, la disciplina delle locazioni commerciali prevede specifiche ipotesi di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile locato, quando ricorrono i presupposti stabiliti dalla legge.

Per le locazioni abitative, invece, la questione deve essere valutata sulla base della specifica fattispecie e delle condizioni previste dalla normativa.

È quindi scorretto affermare che ogni inquilino abbia automaticamente il diritto di acquistare l’immobile prima di un eventuale acquirente.

Quali sono, in sintesi, i principali diritti dell’inquilino?

Il rapporto di locazione crea obblighi reciproci tra proprietario e conduttore.

Tra i principali diritti dell’inquilino rientrano, a seconda della situazione concreta:

• avere un contratto regolare e registrato quando la registrazione è obbligatoria;
• ottenere il godimento dell’immobile secondo la destinazione prevista;
• vivere nell’abitazione senza indebite interferenze del proprietario;
• non subire aumenti del canone non consentiti dal contratto o dalla legge;
• ottenere dal locatore gli interventi di manutenzione che gli competono;
• non essere costretto a sostenere spese che spettano al proprietario;
• ottenere la restituzione del deposito cauzionale quando non vi siano ragioni legittime per trattenerlo;
• recedere anticipatamente nei casi previsti dalla legge o dal contratto;
• beneficiare delle tutele previste dalla legge in materia di rinnovo e disdetta;
• non subire uno sfratto eseguito al di fuori delle procedure previste;
• ricevere informazioni adeguate sulle spese poste a suo carico;
• esercitare eventuali diritti di prelazione quando ricorrono le specifiche condizioni previste dalla legge.

Diritti dell’inquilino e obblighi: due facce dello stesso rapporto

Conoscere i propri diritti non significa dimenticare gli obblighi. L’inquilino deve infatti rispettare il contratto, pagare puntualmente il canone e gli oneri dovuti, utilizzare l’immobile con la diligenza richiesta e restituirlo alla fine della locazione nelle condizioni previste dalla legge, tenendo conto del normale deterioramento derivante dall’uso conforme.

Allo stesso modo, il proprietario deve rispettare gli obblighi che derivano dalla legge e dal contratto, senza utilizzare la propria posizione di proprietario per limitare illegittimamente il godimento dell’immobile da parte del conduttore.

Il rapporto tra proprietario e inquilino non è fondato esclusivamente sugli obblighi di pagamento del canone e di conservazione dell’immobile. La normativa italiana riconosce al conduttore una serie di importanti tutele che riguardano il godimento della casa, la manutenzione, la privacy, la stabilità del canone, il recesso e la conclusione del rapporto.

È però importante evitare generalizzazioni: le regole possono cambiare in base al tipo di contratto, alla destinazione dell’immobile, alle clausole sottoscritte e alle circostanze concrete.

Quando nasce una controversia, il primo passo dovrebbe quindi essere quello di leggere attentamente il contratto di locazione e individuare la normativa applicabile, prima di assumere iniziative nei confronti del proprietario o dell’inquilino.